Menu
JPR Advocaten

Huurrecht

Het huurrecht in Nederland is gecompliceerd. En steeds in beweging. In het recente verleden zijn er veel wijzigingen doorgevoerd op het gebied van huurrecht. Daarom blijft het van belang om nog voor het sluiten van de huurovereenkomst inzicht te krijgen in uw rechtspositie. Of u nou huurder of verhuurder bent. Of het nou gaat om huur van woonruimte of van bedrijfsruimte. De huurrecht advocaten van JPR kunnen u uitstekend adviseren. Elke huurrecht advocaat van JPR heeft bovendien ruime ervaring in het voeren van procedures.

Als u eenmaal inzicht heeft in uw rechtspositie, dan bent u er nog niet. U moet ook duidelijke afspraken maken en die goed vastleggen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden. In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van het ROZ huurcontract. Dit is een model van de Raad voor Onroerende Zaken dat voldoet aan de wettelijke regeling. Maar het is niet toegespitst op uw specifieke situatie. Een huurovereenkomst waarin rekening wordt gehouden met uw belangen en wensen is van wezenlijk belang.

Hieronder volgt een summiere weergave van de wettelijke regeling op het gebied van huurrecht. Daarbij komen onderwerpen aan de orde als, huurrecht bedrijfsruimte, huurrecht woonruimte, tijdelijk huurcontract, indeplaatsstelling huurcontract en opzeggen huurcontract.

Het Nederlandse stelsel van huurbescherming

In Nederland kennen we het beginsel van contractvrijheid. Dit houdt in dat partijen in feite alles kunnen afspreken wat ze willen. Partijen zijn dan aan die afspraken gebonden en wanneer de ene partij de afspraken niet nakomt dan kan de andere partij nakoming afdwingen, zo nodig via de rechter.

Op die contractvrijheid zijn enkele uitzonderingen gemaakt. De wetgever vindt namelijk dat bepaalde groepen bescherming nodig hebben. Denk bijvoorbeeld aan consumenten. Maar ook bepaalde soorten huurders zijn daarvan een voorbeeld. Om deze groepen te beschermen stelt de wetgever wettelijke regels vast waarvan niet mag worden afgeweken in het nadeel van die maatschappelijk zwakkere partij. De Huurwet waarin dergelijke regels voor huurders waren opgenomen, is per 1 augustus 2003 vervallen. De regeling op het gebied van huurrecht is sindsdien opgenomen in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

In het huurrecht zijn verschillende soorten huur te onderscheiden. Bijvoorbeeld huur van roerende zaken, zoals machines en auto’s. Huurovereenkomsten die zien op deze roerende zaken, zijn vergelijkbaar met andere overeenkomsten, zodat de huurder hiervan niet een bijzondere positie heeft.

Er is ook huur van onroerende zaken. Deze categorie kun je weer onderverdelen in gebouwde onroerende zaken, zoals bedrijfspanden en ongebouwde onroerende zaken, zoals een stuk grond. De huurovereenkomsten die zien op ongebouwde onroerende zaken, zijn ook vergelijkbaar met andere overeenkomsten, zodat ook de huurder hiervan niet een bijzondere positie heeft.

De beschermingsgedachte achter de wettelijke regeling komt tot uitdrukking ten aanzien van huur van gebouwde onroerende zaken. Dit is ook gelijk de belangrijkste categorie. Ook deze categorie is weer onder te verdelen in drie subcategorieën: woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte.

Bij middenstandsbedrijfsruimte gaat het kort gezegd om detailhandel, horeca en ambachtsbedrijven en bij overige bedrijfsruimte gaat het onder meer om kantoren, fabrieken en andere bedrijfspanden.

Woonruimte

De wetgever heeft de huurders van woonruimte in de meest vergaande mate willen beschermen. Dit heeft te maken met het simpele feit dat een dak boven het hoofd als een groot goed wordt beschouwd. Om die reden zijn door de wetgever allerlei beperkingen opgeworpen die de verhuurder beletten om de huurovereenkomst zomaar te kunnen beëindigen.

Opzeggen huurcontract

Voor huurovereenkomsten woonruimte gesloten vóór 1 juli 2016 geldt dat een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte (bijvoorbeeld voor de duur van één jaar) niet automatisch eindigt na verloop van die periode. Er moet nog wel door de verhuurder opgezegd worden waarbij de verhuurder de wettelijke opzeggingsgronden moet noemen. Bij die opzegging moet de verhuurder minimaal drie maanden opzegtermijn in acht nemen. Voor elk jaar dat de huur voortduurt komt daar één maand extra bij, tot een maximum van zes maanden. Ook na deze opzegging door de verhuurder blijft de huurovereenkomst doorlopen totdat de rechter de beëindiging heeft uitgesproken. De rechter kan de huurovereenkomst alleen in bepaalde situaties (opzeggingsgronden) beëindigen. De verhuurder zal dus altijd de gang naar de rechter moeten maken. Dit is natuurlijk anders als de huurder instemt met een beëindiging. 

Sinds 1 juli 2016 is het onder omstandigheden wel mogelijk geworden voor een verhuurder om een woning tijdelijk voor maximaal 2 jaar te verhuren (en een kamer zelfs voor maximaal 5 jaar). Na het einde van de afgesproken termijn komt de huurovereenkomst  dan wel “van rechtswege” tot een einde.  Het enige dat de verhuurder daarvoor wél moet doen, is een tijdige schriftelijke aanzegging aan de huurder dat de huurovereenkomst op het afgesproken tijdstip zal eindigen.  Deze schriftelijke aanzegging is belangrijk. De aanzegging dient uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn aan de huurder te worden verstuurd, maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Wanneer de verhuurder de aanzegging vergeet, dan wordt de huurovereenkomst na de afgesproken termijn automatisch voor onbepaalde tijd verlengd. Op dat moment ontstaat voor de huurder weer recht op volledige huurbescherming.

Verhuurder mag de tijdelijke huurovereenkomst (voor maximaal 2 jaar) niet tussentijds opzeggen; de huurder mag dat wel. Het is niet mogelijk om twee keer achter elkaar met dezelfde huurder een tijdelijke huurovereenkomst (van maximaal 2 jaar) te sluiten. Dan ontstaat van rechtswege bij het tweede contract een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en daarmee voor de huurder recht op volledige huurbescherming.  

Opzeggingsgronden

Er is verder een beperkt aantal gronden waarop de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen. In de procedure bij de rechter worden de gronden die de verhuurder heeft gebruikt door de rechter beoordeeld.

In totaal zijn er zes opzeggingsgronden: dringend eigen gebruik, slecht huurderschap, diplomaten-clausule, het niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, het verwezenlijken van een krachtens het bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming en (ingeval van onzelfstandige woonruimte waar verhuurder hoofdverblijf heeft op grond van) belangenafweging.

Huurprijsbescherming

Ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst is de bewegingsvrijheid van de verhuurder dus heel erg beperkt. Maar dit is niet het enige aspect ten aanzien waarvan de huurder bescherming geniet. Ook voor het vaststellen van de huurprijs en het vervolgens aanpassen van de huurprijs gelden strikte regels. De wet regelt namelijk hoe hoog de huurprijs mag zijn op basis van ‘punten’ en de Woz-waarde van de woning, het zogeheten woningwaarderingsstelsel. Aan de hand daarvan kan worden vastgesteld of sprake is van geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde woonruimte. Als er sprake is van niet-geliberaliseerde woonruimte, dan wordt de maximale huurprijsverhoging per jaar vastgesteld bij wet. De huurprijs mag in dat geval dus alleen worden geïndexeerd met de huurindex. Dit is bijvoorbeeld ook de reden dat huurders die al twintig jaar in dezelfde woning verblijven, huren tegen een zeer gunstige huurprijs en soms ook op de meest mooie locaties.

Uitzonderingen

De hiervoor besproken punten ten aanzien waarvan de huurder bescherming geniet, gelden niet voor een huurovereenkomst die op grond van de Leegstandswet wordt gesloten. Om op grond van de Leegstandswet te kunnen verhuren moet aan allerlei eisen worden voldaan. 

Bij verhuur op grond van de Leegstandswet is een tijdelijk huurcontract echt tijdelijk. De verhuurder kan tegen het einde van de huurtermijn dus gewoon opzeggen. De verhuurder is daarbij ook niet gehouden aan de opzeggingsgronden. 

Middenstandsbedrijfsruimte

Ook huurders van middenstandsbedrijfsruimte worden in vergaande mate beschermd. Het gaat hierbij namelijk om bedrijfsruimte waarbij de plaatsgebondenheid heel belangrijk is. Winkels moeten het toch hebben van de locatie en het publiek dat daarop afkomt.

Hieronder wordt kort besproken op welke aspecten de bescherming ziet. De bescherming geldt overigens niet ten aanzien van huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor twee jaar of korter.

Termijn bescherming

De bescherming van deze huurders uit zich bijvoorbeeld in de termijnen die zijn voorgeschreven. In principe heeft een huurder recht op 5+5 jaar. Dit betekent dat een huurovereenkomst die voor drie jaar wordt gesloten, wordt omgezet naar vijf jaar. Een huurovereenkomst voor de duur van zeven jaar geldt automatisch voor de duur van tien jaar.

Achterliggende gedachte is dat een huurder in staat moet worden gesteld om zijn investeringen in het gehuurde terug te verdienen.

Opzeggingsgronden

De verhuurder kan alleen opzeggen tegen het einde van een huurtermijn. Na de eerste periode van vijf jaar kan de verhuurder opzeggen op twee gronden, namelijk slecht huurderschap en dringend eigen gebruik. Na de tweede periode komen daar drie gronden bij, namelijk redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, realiseren bestemming op grond van het bestemmingsplan en een open belangenafweging.

Onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik valt ook renovatie, dus deze opzeggingsgrond wordt veel ingezet door verhuurders als ze bijvoorbeeld een winkelcentrum willen renoveren en herindelen.

Huurprijsaanpassing

Met betrekkling tot de huurprijs geldt dat partijen die in gezamenlijk overleg kunnen vaststellen. De hoogte is niet genormeerd. Wel heeft zowel de huurder als de verhuurder het recht om de huurprijs door de rechter te laten vaststellen. Dit kan na de eerste huurtermijn en vervolgens eens in de vijf jaar. De markthuurprijs is daarbij niet relevant. Er wordt gekeken naar de huurprijsontwikkeling bij vergelijkbare bedrijfsruimte in de vijf jaar voorafgaand aan het verzoek.

Indeplaatsstelling huurcontract

Tenslotte heeft de huurder van een bedrijfspand waarin middenstand wordt gedreven, het recht tot indeplaatsstelling. Dit houdt in dat de huurder het recht heeft om zijn huurovereenkomst over te dragen aan een derde. Dit gebeurt dan in het kader van bedrijfsoverdracht. Als een huurder zijn bedrijf overdraagt, dan heeft de overnemende partij er namelijk ook belang bij om het bedrijf op dezelfde locatie uit te kunnen oefenen. Met de zogeheten ‘indeplaatsstelling huurcontract’ wordt de huurder in staat gesteld om zijn opgebouwde goodwill te verzilveren. Van het recht van de huurder tot ‘indeplaatsstelling huurcontract’ mag niet worden afgeweken.

Overige bedrijfsruimte

Overige bedrijfsruimte betreft de restcategorie. Alles wat niet onder woonruimte en middenstandsbedrijfsruimte valt, wordt hieronder geschaard.

De wettelijke regeling ten aanzien van deze categorie is veel beperkter. Zo gelden er geen opzeggingsgronden en geniet de huurder ook geen bescherming ten aanzien van de hoogte van de huurprijs of de termijnen waarvoor de huurovereenkomst wordt aangegaan.

Ontruimingsbescherming

Het belangrijkste aspect is dat de huurder recht heeft op ontruimingsbescherming. Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, dan moet de verhuurder de ontruiming aanzeggen. Na de datum waarop de ontruiming is aangezegd, heeft de huurder twee maanden de tijd om zich te beraden. De huurder heeft op die wijze de mogelijkheid om in ieder geval twee maanden langer in het gehuurde te blijven. Binnen die twee maanden kan de huurder de rechter verzoeken de ontruiming uit te stellen. Een eerste uitstelverzoek wordt voor maximaal een jaar verleend. Daarna kan de huurder nog twee keer om verlenging met een jaar vragen. Bij de beoordeling van de verzoeken weegt de rechter de belangen van de verhuurder en de huurder steeds tegen elkaar af.

De huurrecht advocaten van JPR begrijpen als geen ander dat u als ondernemer simpelweg wilt ondernemen. Datgene doen waar u goed in bent. De rest, bijvoorbeeld perikelen rondom het sluiten van een huurovereenkomst voor een bedrijfspand, kunt u met een gerust hart aan ons overlaten. Want dat is waar wij goed in zijn.

Het overgrote deel van de geschillen tussen een verhuurder en huurder ontstaat omdat partijen niet weten wat hun rechten en plichten zijn. Of omdat er afspraken worden gemaakt en men ervan uit gaat dat de ander die afspraken wel zal nakomen. Maar als die afspraken afwijken van de wettelijke regeling, dan hoeft de huurder die niet na te komen. Een tijdelijk huurcontract voor drie jaar die voor middenstandsbedrijfsruimte wordt gesloten, geldt automatisch voor vijf jaar. Dit is maar een voorbeeld van de vele valkuilen die er zijn. Daarom kunnen wij niet genoeg benadrukken hoe belangrijk het is om vooraf advies te vragen.

Wenst u een indeplaatsstelling huurcontract te bewerkstelligen? Wilt u de huurprijs aangepast zien? Wilt u een gedeelte van uw eigen pand onderverhuren? Neemt u dan gerust contact op met een van onze huurrecht advocaten. Echte specialisten op hun gebied.

Bent u werkzaam als bedrijfsjurist en loopt u tegen ingewikkelde vragen aan op het gebied van het huurrecht? Dan bent u bij de huurrecht advocaten van JPR aan het juiste adres. Wij zijn uitstekend op de hoogte van de wettelijke huurrecht regeling. Natuurlijk houden wij ook de ontwikkelingen op het gebied van huurrecht scherp in de gaten. Met name in de laatste jaren zijn er veel wijzigingen in het huurrecht doorgevoerd. Maar ook de ontwikkelingen in de jurisprudentie zijn relevant.

Naast onze kennis van de huurwetgeving verdiepen wij ons natuurlijk ook in de branche waarin onze cliënten werkzaam zijn. Wij treden veel op voor woningbouwcorporaties. We zorgen er dus voor dat we weten wat er speelt. Ook de retail branche heeft onze aandacht. Maar bent u bedrijfsjurist bij een professionele verhuurder? Ook dan kunt u op onze kennis rekenen.

Wij zijn overigens niet alleen bedreven in het voeren van procedures. In onze werkwijze streven wij er juist naar om procedures te voorkomen. Zo adviseren wij onze cliënten vaak bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Daarnaast voeren wij regelmatig onderhandelingen met de wederpartij. Heeft u advies nodig? Een sparringpartner bij ingewikkelde kwesties op het gebied van huurrecht? Of wilt u gewoon eens van gedachten wisselen over onze werkwijze? Neemt u dan contact op met een van onze huurrecht advocaten. Zij staan u graag te woord.

Meer weten over onze dienstverlening?
Neem contact op
Op de hoogte blijven?
Meld u aan voor de nieuwsbrief: