In dit vierde en laatste deel van onze blogreeks appartementsrecht staan we stil bij het perspectief van de eigenaar of (project)ontwikkelaar die overgaat tot splitsing van een onroerende zaak. Een eigenaar of projectontwikkelaar heeft bij de splitsing in appartementsrechten immers belang bij de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Bijvoorbeeld voor de verkoopbaarheid en/of verkoopwaarde van de appartementsrechten of wanneer de eigenaar na de splitsing ook een (groot) aandeel behoudt in de splitsing.
Toch wordt vaak onverkort gebruikgemaakt van één van de modelreglementen die hiervoor bestaan. Er bestaat weinig oog voor de mogelijkheden om zo’n model af te stemmen op de precieze wensen van de eigenaar en/of de eigenschappen van het gebouw. Dat is zonde, want na verkoop van (één of meer) appartementsrechten kan de akte van splitsing alleen nog gewijzigd worden met instemming van alle andere eigenaars. En dat blijkt vaak lastig en kostbaar. Dat geldt ook voor langdurige juridische procedures over de uitleg en toepassing van de akte van splitsing.
Een eigenaar doet er daarom goed aan om niet pas bij de notaris over de inhoud van de splitsingsakte na te denken, maar al in een veel eerder stadium. Immers, een goed functionerende VvE valt of staat met een helder en werkbaar splitsingsreglement. Daarom bespreken wij de verschillende fases van de ontwikkeling, te weten de ontwerpfase, de planologische fase en de splitsingsfase en lichten wij daarbij de aandachtspunten en mogelijkheden voor maatwerk uit.
Ontwerpfase
Voordat wordt overgegaan tot splitsing, is het goed om na te gaan voor welke doelgroep en functie het appartementengebouw wordt ontwikkeld. Is het appartementengebouw bedoeld voor particuliere woningeigenaren? Of is sprake van een bedrijfsverzamelgebouw? Vervolgens is de vraag wie de beoogde eigenaren van de appartementsrechten worden. Dit kunnen de betreffende gebruikers zelf zijn, maar ook een woningcorporatie of belegger. Men kan mogelijk zelf ook eigenaar van één of meerdere appartementsrechten blijven.
De doelgroep, functie en beoogde eigenaren zijn van belang om de splitsing vorm te geven. Dit geldt te meer bij een combinatie van doelgroepen, functies en beoogde eigenaren in één complex. Dit bepaalt immers onder andere hoe je omgaat met de stemverhoudingen en verdeling van de gemeenschappelijke en privézaken en gedeelten, evenals de kosten en baten. Maar denk bij een beoogd (groot)eigenaar als een woningcorporatie ook aan een aanpassing ten aanzien van de gebruikersverklaringen voor diens huurders. Daarnaast zullen deze punten ook van invloed zijn op de vraag of wordt gekozen voor één splitsing of dat een hoofdsplitsing met een of meerdere ondersplitsingen beter aansluit bij de situatie. Aan de hand van deze informatie kan de zeggenschap specifieker toebedeeld worden.
Ook de vormgeving van het gebouw en het gebruik van de (schaarse) ruimte spelen een rol. Hierbij kan gedacht worden aan ondergronds parkeren, waarbij de parkeergarage bijvoorbeeld doorloopt en/of ten dienste staat aan meerdere gebouwen/splitsingen. Denk bijvoorbeeld ook aan de toepassing van gemeenschappelijk groen en gemeenschappelijke buitenruimten of zelfs openbare buitenruimten rondom, boven of onder het complex en de parkeergarage. Deze punten zijn allemaal bepalend voor de goederenrechtelijke inrichting en de splitsingsakte, wat achteraf zeer moeilijk aan te passen is. Dit kan leiden tot discussies en hoge kosten wanneer er bijvoorbeeld een lekkage speelt in de gezamenlijke parkeergarage onder openbaar gebied en onduidelijk is wie de kosten daarvan moet dragen.
Planologische fase
Als het ontwerp op hoofdlijnen duidelijk is, komt de planologische fase in beeld. Daarbij is veelal sprake van voorwaarden vanuit de gemeente om tot ontwikkeling van het complex over te gaan. Bijvoorbeeld in de anterieure overeenkomst of uitgifteovereenkomst. De verplichtingen worden aan de ontwikkelaar opgelegd, waardoor de ontwikkelaar vaak ook verantwoordelijk wordt gehouden voor de naleving ervan. Meestal op straffe van een boete. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de plicht tot het realiseren en in stand houden van een gesloten bodemenergiesysteem. Daarbij moet voorkomen worden dat wanneer de gezamenlijke appartementseigenaren, dan wel de VvE, in de toekomst niet meer aan deze verplichting voldoen, de ontwikkelaar geconfronteerd wordt met een boete.
Het waarborgen van de positie van de ontwikkelaar begint dan dus al met het maken van de juiste afspraken hierover met de gemeente. Immers, zodra de ontwikkelaar de appartementsrechten heeft verkocht, heeft hij geen invloed meer op de naleving van die afspraken waarvoor hij verantwoordelijk kan worden gehouden. Daar komt bij dat de VvE niet overal toe aangezet kan worden. De verplichtingen moeten passen binnen de doelstelling van de VvE.
Een goed begrip van het appartementsrecht is dus ook in deze fase van groot belang. Immers, de inhoud van de afspraken met de gemeente zijn cruciaal voor het doorleggen van de verplichtingen én om te komen tot zo min mogelijk (financiële) risico’s voor de ontwikkelaar.
Splitsingsfase
Het sluitstuk is de daadwerkelijke splitsingsfase, het moment dat de ontwikkelaar de notaris vraagt om de splitsingsakte en het -reglement op te stellen. Dit is het moment om de specifieke regelingen die van toepassing moeten zijn op het gebouw vast te leggen.
Er is veel mogelijk nu de wettelijke vereisten ten aanzien van het splitsingsreglement minimaal zijn. Op grond van artikel 5:112 lid 1 BW houdt het reglement kort gezegd slechts in (a.) de schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren, (b.) een regeling over de jaarrekening en de door de eigenaren te storten bijdragen, (c.) een regeling omtrent het gebruik, beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, (d.) de verzekering van het gebouw en (e.) de oprichting van de vereniging van eigenaars.
De rest is ter vrije invulling. Uiteraard bieden de modelreglementen een uitstekende basis, maar aanvullingen en/of afwijkingen kunnen in veel gevallen wenselijk of zelfs noodzakelijk zijn voor een goed functionerende VvE.
Terug naar de casus
Het voorgaande in aanmerking nemende, zou in onze casus voor commerciële ruimten gekozen kunnen worden om een aantal zaken in afwijking van de Modelreglementen privé te maken, zodat de ondernemers meer zeggenschap hebben over hun eigen bedrijfsruimte. Daarnaast kan die vrijheid worden geboden of juist worden beperkt met de bestemming van de bedrijfsruimten in de splitsingsakte.
Voor wat betreft de verhurend appartementseigenaar (de woningcorporatie) zou het gunstig zijn dat er een ondersplitsing is voor de woningen, zodat zij in het proces voldoende rekening kunnen houden met de toepassing van de huurrechtelijke aspecten bij renovatie, zonder dat de rest van het complex daardoor gehinderd wordt. Ook zou het bij een dergelijke groot-eigenaars rol mogelijk zijn om bijzondere bepalingen op te nemen rondom de stemverhoudingen en vereiste meerderheid voor bepaalde typen besluiten.
Samenvattend
Een succesvolle splitsing vraagt van conceptontwikkeling tot en met de notariële afwikkeling om aandacht voor het appartementsrecht. Wie al in de ontwerpfase nadenkt over de inrichting van de splitsing en het maatwerk in het reglement, voorkomt juridische valkuilen én creëert waarde voor toekomstige eigenaren.
Betrek dan ook al in een vroeg stadium een VvE-specialist bij het traject en zorg dat de splitsingsakte naadloos aansluit bij de wensen van de betrokken partijen en de wettelijke kaders.
Kortom, een goed begin is het halve werk!
Meer weten?
Het team vastgoed van JPR advocaten kent de beperkingen en mogelijkheden van het appartementsrecht. Er is kennis over alle aspecten van het vastgoedrecht, waaronder koop en verkoop, gebiedsontwikkeling, bouwrecht, huurrecht bedrijfs- en woonruimte, huisvestingsrecht én het appartementsrecht. Om die reden zijn wij de perfecte gesprekspartner en adviseur voor alle vastgoedpartijen die te maken hebben met het appartementsrecht.
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Bram Willemsen.
Mattheys Kuypers
Paul Schepel