Huurovereenkomst opzeggen of ontbinden
Er is een verschil tussen de opzegging van de huurovereenkomst en een ontbinding van de huurovereenkomst. Het opzeggen van de huurovereenkomst gebeurt aan de hand van de bepalingen in de huurovereenkomst waarbij men gebonden is aan de contractsduur, de opzegtermijn en de overige wettelijke vereisten.
Het afwachten van de contractsduur en de opzegtermijn is in sommige gevallen niet handig bijvoorbeeld in geval van (ernstige) schending van de huurovereenkomst. Dan wil je tussentijds actie kunnen ondernemen.
De ontbinding van de huurovereenkomst kan op elk moment, maar het ontbinden van de huurovereenkomst kan in principe alleen door de rechter gebeuren. Je zult dan dus een ontbindingsprocedure bij de rechter moeten opstarten. Slechts in bepaalde wettelijke gevallen kan de verhuurder zonder de rechter de huurovereenkomst zelf (buitengerechtelijk) ontbinden.
In de situatie dat een huurder zijn verplichtingen niet goed nakomt (bijvoorbeeld bij grote wanbetaling, overlast of een hennepplantage) hoeft de verhuurder dus niet de contractsduur/ de opzegtermijn af te wachten, maar kan hij ook naar de rechter stappen om de huurovereenkomst tussentijds te laten ontbinden.
Bij spoedeisende zaken wordt dit vaak voorafgegaan door een kort geding waarin ontruiming wordt gevraagd.
Opzeggingsgronden
De huurder hoeft bij de opzegging van de huurovereenkomst nooit opzeggingsgronden te noemen. Maar voor de verhuurder ligt dat afhankelijk van het soort huurobject anders.
Bij verhuur van 1) woonruimte en 2) middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) moet de verhuurder bij het opzeggen van de huurovereenkomst wel wettelijke opzeggingsgronden in acht nemen. Dat betekent dat er een beperkt aantal wettelijke gronden is waarop de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen. De rechter kan slechts de huurovereenkomst beëindigen wanneer aan de vereisten van de (gekozen) opzeggingsgronden is voldaan.
Voor woonruimte gelden overigens weer andere wettelijke opzeggingsgronden dan bij de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte. Opzeggingsgronden die zowel voor woonruimte als middenstandsbedrijfsruimte gelden, zijn bijvoorbeeld 1) geen goed huurderschap en 2) dringend eigen gebruik. Maar er zijn afhankelijk van het huurobject ook nog andere opzeggingsgronden.
Bij overige bedrijfsruimte gelden er géén wettelijke opzeggingsgronden. De verhuurder kan dan in principe om elke reden de huurovereenkomst opzeggen, tenzij partijen daarover in de huurovereenkomst andere afspraken hebben gemaakt.
Huur-& ontruimingsbescherming
De bescherming van de huurder hangt af van het soort huurobject.
Bij woonruimte geldt dat de verhuurder bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de huurovereenkomst slechts in bepaalde situaties kan opzeggen (opzeggingsgronden). Indien de huurder niet akkoord gaat met de huuropzegging, dan moet de verhuurder naar de rechter gaan om de huurovereenkomst te laten beëindigen. Zolang de procedure loopt, hoeft de huurder de woning niet te verlaten. De rechter kan in sommige gevallen bepalen dat verhuurder een bepaalde vergoeding aan de huurder moet betalen bij het einde van de huurovereenkomst.
Bij tijdelijke huurcontracten voor woonruimte heeft de huurder in principe geen recht op huurbescherming indien aan alle wettelijke vereisten is voldaan. Het opstellen van een goede tijdelijke huurovereenkomst die aan alle wettelijke vereisten voldoet, is daarbij van groot belang. Er mag slechts één keer voor een bepaalde duur (maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf jaar voor kamers, anno 2022) worden verhuurd.
Voor middenstandsruimte (artikel 7:290 BW) geldt dat de verhuurder afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst ook slechts in bepaalde gevallen de huurovereenkomst kan beëindigen (opzeggingsgronden). Indien de huurder niet akkoord gaat met de huuropzegging, dan zal ook hier de verhuurder een procedure bij de rechter moeten opstarten om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurder hoeft de bedrijfsruimte niet te ontruimen zolang de procedure loopt. Ook hier kunnen huurders in bepaalde gevallen aanspraak maken op bepaalde beëindigingsvergoedingen zoals bijvoorbeeld een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
Bij een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte voor (korter dan) 2 jaar hebben huurders in beginsel geen recht op huurbescherming indien aan de verdere wettelijke vereisten is voldaan. Verhuurder moet dan wel over een goede tijdelijke huurovereenkomst beschikken die aan alle wettelijke vereisten voldoet.
Voor overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) gelden andere regels. Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, dan moet de verhuurder ook de ontruiming aanzeggen. Na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, heeft de huurder twee maanden ontruimingsbescherming. De huurder hoeft dan de bedrijfsruimte in die periode niet te ontruimen.
Binnen die 2 maanden moet de huurder beslissen of hij het pand gaat ontruimen of de rechter gaat vragen om de ontruiming uit te stellen. Dat uitstelverzoek (verlenging ontruimingsbescherming) moet dan binnen die 2 maanden bij de rechter worden ingediend. Tijdens de procedure kan de huurder in het gehuurde blijven zitten. Bij de beoordeling van het uitstelverzoek weegt de rechter de belangen van de verhuurder en de huurder steeds tegen elkaar af. Een eerste uitstelverzoek wordt voor maximaal een jaar verleend. Daarna kan de huurder nog twee keer om verlenging met een jaar vragen.
Voor alle bebouwde huurobjecten geldt dus dat de verhuurder bij het opzeggen van de huurovereenkomst erop moet letten dat de huurder wellicht niet meteen het huurobject hoeft te ontruimen. De huurder heeft in meer of mindere mate recht op huurbescherming. Neem dat mee in jouw plannen!
Indeplaatsstelling
Een huurder die bijvoorbeeld zijn horecabedrijf of winkel op een bepaalde locatie wil verkopen aan een derde, zal dat vaak willen doen in combinatie met de overdracht van de huurovereenkomst zodat het bedrijf op die locatie kan worden voortgezet. De locatie zal vaak namelijk bepalend zijn voor de bedrijfsoverdracht. Met een indeplaatsstelling kan de huurder zijn opgebouwde goodwill verzilveren.
Voor een indeplaatsstelling is wel de toestemming van de verhuurder nodig. Als de verhuurder akkoord geeft, moet dit goed schriftelijk worden vastgelegd in een indeplaatsstellingscontract.
Als de verhuurder daarmee niet akkoord gaat, kan een huurder van middenstandsbedrijfsruimte (bedrijfsruimte als bedoeld in 7:290 Burgerlijk Wetboek) een indeplaatsstelling mogelijk in een procedure bij de rechter afdwingen. Daarvoor gelden wel allerlei wettelijke vereisten.
Het is van belang dat een indeplaatsstelling vooraf aan de verkoop van het bedrijf wordt geregeld en dat daarvoor een voorziening in de koopovereenkomst wordt getroffen.
Heb je vragen over het beëindigen van een huurovereenkomst? Wil je weten wat jouw rechten en plichten zijn? We denken graag met je mee om samen te bekijken wat de beste praktische oplossing in jouw geval is. Neem contact op met onze advocaten huurrecht.
