Wat is een gebrek?
Allereerst is het natuurlijk van belang om te weten wat een gebrek nou precies is. Het Burgerlijk Wetboek omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van een gehuurde zaak of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de gehuurde zaak niet het genot aan de huurder kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Deze definitie maakt duidelijk dat het gaat om een ruim begrip, waaronder veel valt. De bekendste gebreken zijn de fysieke gebreken van het gehuurde, zoals achterstallig onderhoud of lekkage.
Omdat het genot van de huurder een belangrijke rol speelt bij de beoordeling of er sprake is van een gebrek, blijft het begrip gebrek niet beperkt tot materiële eigenschappen van het gehuurde. Alle genotsbeperkende omstandigheden doen ertoe. Immateriële gebreken vallen daarmee ook onder de gebrekenregeling. Denk hierbij aan een ongedierteplaag, maar ook verminderde bereikbaarheid en toegankelijkheid van het gehuurde kan onder omstandigheden een gebrek zijn. Dat de vaststelling of iets kwalificeert als gebrek afhankelijk is van de omstandigheden, blijkt wel uit de rechtspraak. Zo werden de overheidsmaatregelen naar aanleiding van coronacrisis, niet gezien als een gebrek. Wij kunnen je helpen om te beoordelen of er in een situatie sprake is van een gebrek aan het gehuurde object.
Schade en aansprakelijkheid
Als vast komt te staan dat er sprake is van een gebrek in de zin van de wet, is een verhuurder aansprakelijk. Op dat moment komen aan een huurder een aantal rechten toe. Zo kan een huurder herstel vorderen van de verhuurder, tenzij het uitvoeren van herstel onder omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kan worden gevergd. Ook kan een huurder ervoor kiezen om het gebrek zelf te verhelpen, en de kosten vervolgens verhalen op de verhuurder. Echter, deze bevoegdheid komt een huurder pas toe als de verhuurder zelf met het verhelpen van het gebrek in verzuim is.
Een andere optie die een huurder toekomt is huurprijsvermindering. Een huurder wordt op die manier gecompenseerd voor het verminderd huurgenot.
Een huurder kan tevens schadevergoeding vragen. Echter, het enkele bestaan van een gebrek zegt nog niet dat aan een huurder schadevergoeding toekomt. Er is namelijk meer nodig voor schadevergoeding op grond van gebreken. Het ontstaan van het gebrek moet namelijk toe te rekenen zijn aan de verhuurder. Een gebrek valt ook toe te rekenen aan een verhuurder als hij wist of behoorde te weten dat er een gebrek was, en dit niet aan de huurder heeft gemeld. Indien vast komt te staan dat de verhuurder tekort is geschoten, is hij schadeplichtig.
Word je als verhuurder geconfronteerd met een huurder die een beroep doet op de gebrekenregeling of ben je een huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek? Schakel ons dan gerust in, wij helpen je graag.
