Menu
JPR Advocaten

Bouwrecht

Bouwrecht is het geheel van rechtsregels die zien op het bouwproces, vanaf de start tot aan het einde. Het bouwrecht kan grof gezegd in twee categorieën worden verdeeld, te weten het civiele bouwrecht en het publieksrechtelijk bouwrecht. Het civiele bouwrecht regelt de juridische verhoudingen tussen de natuurlijke personen of rechtspersonen onderling. In het publiekrechtelijk bouwrecht is altijd een (lokale) overheid betrokken.

Met de toepassing van verschillende innovatieve contractsvormen, de verschuiving van verantwoordelijkheden en risico’s, wordt het voor zowel de opdrachtgevers als de opdrachtnemers c.q. (onder)aannemers steeds belangrijker om weloverwogen keuzes te maken, bijvoorbeeld over de keuze van het soort contract en de daarbij behorende algemene voorwaarden.

Onze bouwrechtadvocaten kunnen u op alle terreinen van het bouwrecht adviseren, de benodigde contracten opstellen en beoordelen en uw organisatie ondersteunen tijdens het bouwproces. En als het nodig is om een juridische procedure te starten, dan wel verweer te voeren in een juridische procedure, ook dan staan onze advocaten u graag terzijde.

Het bouwrecht bestaat - zoals eerder opgemerkt - uit publiek bouwrecht en civiel bouwrecht. Het bouwrecht maakt ook deel uit van, dan wel heeft raakvlakken met, het meer algemene vastgoedrecht.

Appartementsrecht

In het vastgoedrecht komen onderwerpen aan de orde als het burenrecht, het eigendomsrecht, de erfdienstbaarheden en het appartementsrecht.

Publiek bouwrecht

Het publieke bouwrecht regelt de relatie tussen (rechts)personen en een (lokale) overheid. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het geval van een bouwvergunning aanvragen. Maar denk ook aan onderwerpen zoals bestemmingsplannen, gebiedsontwikkelingen, ruimtelijke ordening, milieuaspecten of onteigening. Bij al deze onderwerpen is de overheid betrokken.

Civiel bouwrecht

Het civiel bouwrecht regelt de verhoudingen tussen natuurlijke personen en/of rechtspersonen onderling. Denk bijvoorbeeld aan de verhoudingen tussen de architect, constructeur, opdrachtgever en (onder)aannemer. Enigszins verwarrend is dat een opdrachtgever ook een overheid kan zijn, zeker in de GWW sector komt dit vaak voor.

Rechten en wetten in de bouw

Al deze verhoudingen moeten geregeld worden in schriftelijke overeenkomsten. Er gelden veel rechten en wetten in de bouw, doch de contractuele relaties in de bouw worden beheerst door algemene voorwaarden en regelingen zoals de UAV 1989 en 2012, UAV-gc 2005, DNR, STABU, ALIB 2007, RAW en Metaalunievoorwaarden.

In de verhouding tussen de opdrachtgever en de architect en de opdrachtgever en de constructeur zal veelal De Nieuwe Regeling (DNR) van toepassing zijn. Deze algemene voorwaarden zien op onderwerpen als adviseren, ontwerpen en organiseren van bouwprojecten en zijn gericht op de verhouding tussen opdrachtgever en de door haar ingeschakelde adviseurs, zoals architecten, ingenieurs en constructeurs.

Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV)

In de overeenkomsten tussen de opdrachtgever en de aannemer worden vaak de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) van toepassing verklaard. De nieuwste versie dateert uit 2012 en vervangt daarmee de versie uit 1989.

Steeds vaker wordt in de bouw gebruik gemaakt van zogenaamde geïntegreerde contracten waarin meerdere onderdelen van het bouwproces worden gecombineerd. De meest eenvoudige vorm van de geïntegreerde contracten zijn de zogenaamde Design en Construct contracten. Een uitgebreide versie van geïntegreerde contracten is het DBFMO-contract (Design, Build, Finance, Maintain en Operate). In dat geval draagt de aannemer zorg voor het ontwerp, de uitvoering, de financiering en het onderhoud.

In het geval sprake is van een geïntegreerd contract, wordt doorgaans gewerkt met een Basisovereenkomst. Dit is een standaard model. In dit model wordt veel verwezen naar de UAV-GC. De Basisovereenkomst en de UAV-GC vormen de contractuele basis tussen opdrachtgever en aannemer, die op punten nog nader uitgewerkt worden in zogenaamde annexen. De opdrachtgever laat aan de aannemer middels een vraagspecificatie haar wensen en eisen weten.

Arbitragerecht

In veel standaardvoorwaarden die in de bouw worden gehanteerd - bijvoorbeeld in de UAV - is bepaald dat niet de gewone rechter maar een arbiter bevoegd is om van een eventueel geschil kennis te nemen. Het bekendste arbitrage-instituut in de bouwwereld is de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Derhalve neemt ook het arbitragerecht een prominente plaats in het bouwrecht in.

Juridische aspecten

Professionele deelnemers aan het bouwproces zijn bekend met alle technisch inhoudelijke aspecten hiervan, maar blijken regelmatig minder bekend met de juridische aspecten. Ter voorkoming van problemen achteraf kan het dus verstandig zijn dat u zich, vóórdat u contracteert, laat adviseren door een advocaat, specialist in het bouwrecht. Als het leed al is geschied en u in een procedure dreigt terecht te komen, bent u bij die advocaat eveneens aan het juiste adres.

Het bouwrecht bestaat - zoals eerder opgemerkt - uit publiek bouwrecht en civiel bouwrecht.

Publiek bouwrecht

Het publieke bouwrecht regelt de relatie tussen u en een (lokale) overheid. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het geval van een bouwvergunning aanvragen. Maar ook onderwerpen die wellicht verder van u afstaan, zoals bestemmingsplannen, ruimtelijke ordening, milieuaspecten of onteigening maken deel uit van het publieke bouwrecht. Bij al deze onderdelen is de overheid betrokken.

Civiel bouwrecht

Het civiel bouwrecht regelt (kort gezegd) de verhoudingen tussen natuurlijke personen en/of rechtspersonen onderling. Denk bijvoorbeeld aan een aannemer, architect of een installateur die u opdracht geeft werkzaamheden te verrichten. Het civiele bouwrecht bestaat voornamelijk uit contractenrecht. Bij een bouwproces zijn veel verschillende partijen betrokken. De onderlinge relatie tussen al die partijen wordt geregeld met overeenkomsten c.q. contracten. In de overeenkomsten staan de afspraken die partijen met elkaar maken. Om inzicht te krijgen in een bouwproces en de betrokken partijen, zal in het hiernavolgende een voorbeeld worden gegeven.

Stel u wilt een huis bouwen. Dan kunt u een architect inschakelen om een ontwerp uit te werken. Een constructeur dient vervolgens te onderzoeken hoe het huis constructief uitgevoerd moet worden. Als het ontwerp en de bijbehorende constructie zijn uitgewerkt, dan kan de aannemer aan de slag. De aannemer zal bepaalde werkzaamheden op haar beurt weer uitbesteden aan een onderaannemer. Denk bijvoorbeeld aan een installateur of een schilder.

Bouwcontract en bouwovereenkomst

Al deze relaties en verhoudingen moeten geregeld en vastgelegd worden in een bouwcontract. In sommige contracten zult u zelf partij zijn. Het kan ook zijn dat u geen partij bent in een overeenkomst. U sluit bijvoorbeeld een bouwovereenkomst met een aannemer. Deze aannemer verplicht zich op basis van die overeenkomt om het gehele huis voor u te bouwen. Desalniettemin zal deze aannemer voor bepaalde werkzaamheden specialisten inhuren, bijvoorbeeld een schilder voor al het schilderwerk. De aannemer sluit in dat geval de overeenkomst met de schilder. Voor u blijft de aannemer dan het aanspreekpunt. Mocht u klachten hebben over het schilderwerk, dan zal de aannemer zich op zijn beurt wenden tot de door hem ingeschakelde schilder.

Grof gezegd domineren twee soorten overeenkomsten in het civiele bouwrecht, te weten de overeenkomst van opdracht en de overeenkomst van aanneming van werk. Bij een overeenkomst van aanneming van werk verbindt de ene partij (aannemer) zich jegens de andere partij (opdrachtgever) om buiten dienstbetrekking en tegen betaling een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren. Bij een overeenkomst van opdracht verbindt de ene partij zich jegens de andere partij anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst, werkzaamheden te verrichten die uit iets anders bestaan dan het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard.

In het voorbeeld van het door u te bouwen huis, zullen de overeenkomsten met de architect en de constructeur waarschijnlijk kwalificeren als overeenkomst van opdracht. De overeenkomst met de aannemer zal gekwalificeerd kunnen worden als overeenkomst van aanneming van werk (eventueel in combinatie met een overeenkomst van koop). Beide overeenkomsten zijn wettelijk verankerd in het Burgerlijk Wetboek. Voor particulieren (natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een bedrijf of beroep) geldt dat een deel van de wettelijke bepalingen dwingend recht zijn, hetgeen betekent dat hiervan niet kan worden afgeweken in de schriftelijke overeenkomst.

Bij de overeenkomst van opdracht zien de dwingende wetsbepalingen voornamelijk op de opzegmogelijkheden. Bij de overeenkomst van aanneming van werk is voorzien in een dwingend rechtelijke regeling voor de situatie dat een particulier opdracht geeft tot het bouwen van een onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning. Deze regeling bepaalt kort gezegd dat een schriftelijke aannemingsovereenkomst bouw is vereist (een mondelinge overeenkomst mag niet). Voorts kan een particulier slechts worden verplicht tot het doen van betalingen die (bij benadering) overeenstemmen met de voortgang van de bouw. Daarnaast heeft een particulier de mogelijkheid om 5% van de aanneemsom (de prijs) in depot te storten bij een notaris. Dit depotbedrag zal pas na oplevering en herstel van alle restpuntjes aan de aannemer uitgekeerd worden.

Juridische aspecten

Voor de particulier die niet regelmatig te maken heeft met het bouwproces, bijvoorbeeld een particulier die zijn woning laat uitbouwen, zijn de juridische aspecten veelal onbekend. Ter voorkoming van problemen achteraf is het verstandig dat u zich voor de aanvang van de werkzaamheden goed laat informeren. Onze bouwrechtadvocaten kunnen u goed adviseren over de risico’s, maar denken ook graag mee om een bouwproces zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. Ook als de problemen pas tijdens het bouwproces aan de orde komen, of als u te maken krijgt met verborgen gebreken aan uw huis na oplevering, staat onze bouwrechtadvocaat u graag terzijde.

Het bouwrecht bestaat - zoals eerder opgemerkt - uit publiek bouwrecht en civiel bouwrecht. Het bouwrecht maakt ook deel uit van, dan wel heeft raakvlakken met, het meer algemene vastgoedrecht.

Appartementsrecht

In het vastgoedrecht komen onderwerpen aan de orde als het burenrecht, het eigendomsrecht, de erfdienstbaarheden en het appartementsrecht.

Publiek bouwrecht

Het publieke bouwrecht regelt de relatie tussen (rechts)personen en een (lokale) overheid. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het geval van een bouwvergunning aanvragen. Maar ook onderwerpen als bestemmingsplannen, gebiedsontwikkelingen, ruimtelijke ordening, milieuaspecten of onteigening, planschade, nadeelcompensatie, rechtsbescherming en handhaving maken onderdeel uit van het publieke bouwrecht.

Civiel bouwrecht

Het civiel bouwrecht regelt de verhoudingen tussen natuurlijke personen en/of rechtspersonen onderling. Denk bijvoorbeeld aan de verhoudingen tussen de architect, constructeur, opdrachtgever en (onder)aannemer. Enigszins verwarrend is dat een opdrachtgever ook een overheid kan zijn, die in sommige gevallen kwalificeert als rechtspersoon en niet als overheid.

Rechten en wetten in de bouw

Al deze verhoudingen moeten geregeld worden in schriftelijke overeenkomsten. Er gelden veel rechten en wetten in de bouw, doch de contractuele relaties in de bouw worden veelal beheerst door algemene voorwaarden en regelingen zoals de UAV 1989 en 2012, UAV-gc 2005, DNR, STABU, ALIB 2007, RAW en Metaalunievoorwaarden.

In de verhouding tussen de opdrachtgever en de architect en de opdrachtgever en de constructeur is veelal De Nieuwe Regeling (DNR) van toepassing. Deze algemene voorwaarden zien op onderwerpen als adviseren, ontwerpen en organiseren van bouwprojecten en is gericht op de verhouding tussen opdrachtgever en de door haar ingeschakelde adviseurs, zoals architecten, ingenieurs en constructeurs.

Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV)

In de overeenkomsten tussen de opdrachtgever en de aannemer worden vaak de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) van toepassing verklaard. De nieuwste versie dateert uit 2012 en vervangt daarmee de versie uit 1989.

Steeds vaker wordt in de bouw gebruik gemaakt van zogenaamde geïntegreerde contracten waarin meerdere onderdelen van het bouwproces worden gecombineerd. De meest eenvoudige vorm van de geïntegreerde contracten zijn de zogenaamde Design en Construct contracten. Een uitgebreide versie van geïntegreerde contracten is bijvoorbeeld het DBFMO-contract (Design, Build, Finance, Maintain en Operate). In dat geval draagt de aannemer zorg voor het ontwerp, de uitvoering, de financiering en het onderhoud.

Maar ook andere combinaties komen voor, zoals:

  • Engineer & Construct
  • Design, Build & Maintain
  • Design, Build, Finance & Maintain
  • Turnkey.


In het geval er sprake is van een geïntegreerd contract, dan wordt doorgaans gewerkt met een Basisovereenkomst. Dit is een standaard model. In dit model wordt veel verwezen naar de UAV-GC. De Basisovereenkomst en de UAV-GC vormen de voornaamste contractuele basis tussen opdrachtgever en aannemer, die op punten nog nader uitgewerkt wordt in zogenaamde annexen. De opdrachtgever laat aan de aannemer middels een vraagspecificatie haar wensen en eisen weten.

Arbitragerecht

In veel standaardvoorwaarden die in de bouw worden gehanteerd, is bepaald dat niet de gewone rechter maar een arbiter bevoegd is om van een eventueel geschil kennis te nemen. Het bekendste arbitrage instituut is de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Derhalve neemt ook het arbitragerecht een prominente plaats in het bouwrecht in.

Juridische aspecten

Het gehele bouwrecht is omvangrijk en kent veel verschillende voorwaarden en regelingen die allemaal deels overlappen, doch ook juist van elkaar afwijken. Bevoegdheden en verantwoordelijkheid tussen partijen worden steeds op een andere wijze verdeeld. Ook de verschillende vormen van geïntegreerde contracten kunnen eenvoudig tot verwarring leiden. Een fout kan onherstelbaar zijn. Dit is een zware verantwoordelijkheid voor een bedrijfsjurist. Het is dan goed om te weten dat u als jurist binnen een bedrijf altijd een van onze advocaten kunt benaderen. Onze advocaten denken graag met u mee en “sparren” met u. Onze advocaten staan u graag terzijde en kunnen u adviseren over vele onderwerpen van het bouwrecht, zoals het opstellen of beoordelen van contracten, het adviseren over de juridische verhoudingen met de bijbehorende kansen en risico’s of het voeren van onderhandelingen om een gerezen geschil in der minne op te lossen. Uiteraard kunnen wij u ook in ook bijstand verlenen bij het voeren van arbitrageprocedures of procedures bij de “gewone” rechter, al dan niet in kort geding.

Meer weten over onze dienstverlening?
Neem contact op
Op de hoogte blijven?
Meld u aan voor de nieuwsbrief: