Een groot deel van het Nederlandse vastgoed bestaat uit appartementsrechten. Dit geldt zowel voor vastgoed dat volledig bestaat uit woningen, vastgoed met zowel woningen als bedrijfsruimten als vastgoed met alleen bedrijfsruimten. Maar denk hierbij ook aan vastgoed voor parkeren of recreatie.
Veel vastgoedpartijen hebben dus te maken met een Vereniging van Eigenaars (hierna: “VvE”) en het appartementsrecht. Dat rechtsgebied wordt vaak als lastig, star en beperkend ervaren. Mede daarom lijken vastgoedpartijen met enige regelmaat het appartementsrecht te negeren of “te vergeten”.
JPR advocaten heeft ook gespecialiseerde kennis in en ervaring met het appartementsrecht. Dat betekent dat we kunnen adviseren en bijstaan in alle kwesties die langskomen in het vastgoed. Wij delen die kennis graag en daarom laten Bram en Silvana in deze blogreeks zien waarom ook aandacht voor het appartementsrecht van belang is. Dat voorkomt problemen, maar biedt ook kansen!
Appartementsrecht, belangrijk voor alle vastgoedpartijen!
Ter illustratie, partijen kijken bij de aankoop van vastgoed vooral naar de mogelijkheden van (her)ontwikkeling, verhuur of het beoogde feitelijk gebruik. Daar zit immers de winst of de reden voor aankoop. Vergeten wordt te kijken naar eventuele beperkingen die volgen uit het appartementsrecht. Dat kan grote gevolgen hebben.
Als ontwikkelaar
Een projectontwikkelaar heeft bij de splitsing in appartementsrechten belang bij de splitsingsakte. Toch wordt vaak gebruikgemaakt van één van de modelreglementen die hiervoor bestaan. Er bestaat weinig oog voor de mogelijkheden die bestaan om zo’n model af te stemmen op de precieze wensen van de projectontwikkelaar en/of de eigenschappen van het gebouw. Dat is zonde, want na verkoop van (één of meer) appartementsrechten kan de akte van splitsing alleen nog gewijzigd worden met instemming van alle eigenaars. En dat blijkt vaak lastig.
Als eigenaar
Ook zien we dat vastgoedbeleggers en woningcorporaties vaak een ruime meerderheid van de stemmen hebben in de vergadering van eigenaars. Ook na het eventueel uitponden van een deel van de appartementsrechten, hebben zij nog de meeste appartementsrechten in eigen handen. Uit vrees voor verwijten over “machtsmisbruik” komen zij niet of minder op voor hun belang en maken zij geen gebruik van hun stemrecht. Een ander praktijkvoorbeeld is dat appartementseigenaren bepaalde verplichtingen hebben naar hun huurders, maar voor nakoming daarvan afhankelijk zijn van de VvE.
Introductie blogreeks
Genoeg redenen waarom wij de komende weken in vier blogs het belang van het appartementsrecht voor vastgoedpartijen bespreken. Dat doen we aan de hand van de volgende voorbeeldsituatie:
Er is sprake van een gebouw bestaande uit woningen en een commerciële plint, oftewel bedrijven en winkels op de begane grond. Het gebouw is voor het uitponden gesplitst door een woningcorporatie. Een deel van de appartementsrechten zijn verkocht, maar de meerderheid is nog eigendom van de woningcorporatie. De commerciële plint is in eigendom van een grote belegger die de bedrijfsruimten verhuurt aan onder andere een grote winkelketen. Het gebouw is vijftig jaar oud en toe aan groot onderhoud. De woningcorporatie wil die gelegenheid gebruiken om ingrijpend te verduurzamen en de leefbaarheid in en om het gebouw te verhogen. Een aantal particuliere eigenaren van de woningen zijn daar tegen, omdat ze de kosten te hoog vinden en niet kunnen betalen. De winkelketen wil van het moment gebruik maken om ook de gehuurde bedrijfsruimte grondig te verbouwen en te updaten conform de nieuwste franchiseformule.
De bovenstaande situatie zullen we vanuit het perspectief van vier verschillende vastgoedpartijen bekijken. De perspectieven die aan bod zullen komen zijn:
- De verhurend appartementseigenaar, zoals een woningcorporatie of een (institutionele) belegger;
- De grooteigenaar, met een meerderheid van de stemmen;
- De huurder van een bedrijfs- of winkelruimte in de commerciële plint;
- Eigenaren en (project)ontwikkelaars die overgaan tot splitsing van vastgoed.
Uit deze blogs blijkt duidelijk dat de kennis van het appartementsrecht steeds van belang is als sprake is van een splitsing van vastgoed en een VvE. En dat die kennis ook, of juist, van toegevoegde waarde is als het belang van het appartementsrecht niet direct duidelijk lijkt.
Meer weten?
Het team vastgoed van JPR advocaten kent de beperkingen en mogelijkheden van het appartementsrecht. Er is kennis over alle aspecten van het vastgoedrecht, waaronder koop en verkoop, gebiedsontwikkeling, bouwrecht, huurrecht bedrijfs- en woonruimte, huisvestingsrecht én het appartementsrecht. Om die reden zijn wij de perfecte gesprekspartner en adviseur voor alle vastgoedpartijen die te maken hebben met het appartementsrecht.
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Bram Willemsen.
Sjoerd van der Vegt
Bo Simmelink