Dit blog is het derde blog van de blogreeks voor vastgoedpartijen over het appartementsrecht. Eerder schreven wij over de positie van de verhurend eigenaar en de positie van de grooteigenaar.
Een groot deel van het commercieel onroerend goed in Nederland bestaat uit appartementsrechten. Het kan daarbij gaan om onder andere winkels in winkelcentra, horecagelegenheden in historische binnensteden en bedrijfsruimtes op industrieterreinen.
Het commercieel vastgoed is vaak eigendom van een verhuurder. De huurder drijft in de gehuurde ruimte een onderneming. Dat de verhurend eigenaar gebonden is aan het appartementsrecht is veelal wel bekend. Eerder besteden we ook al aandacht aan de positie van de verhuurder in de eerste blog in deze reeks.
Positie van huurder
Veel huurders staan er niet bij stil dat ook zij verplicht zijn de akte van splitsing na te leven en weten niet welke verplichtingen daaruit volgen. De gevolgen daarvan kunnen ook voor een huurder groot zijn.
Daarom besteden we in deze blog aandacht aan de positie van de zakelijk huurder van een appartementsrecht. Het is namelijk van belang om bij het tot stand komen van de huurovereenkomst én bij het gebruik van de gehuurde ruimte oog te hebben voor het appartementsrecht.
Dat doen we aan de hand van de volgende casus:
Een grote winkelketen huurt enkele jaren een bedrijfsruimte op de begane grond van een appartementencomplex. Gedurende die tijd is de bedrijfsformule van de winkelketen gewijzigd. De merkuitingen zijn veranderd. De bedrijfsruimte wordt daarom grondig verbouwd, waarbij onder meer de gevel aanzienlijk wordt gewijzigd. Ook heeft de winkelketen nieuwe activiteiten ontwikkeld. Om die activiteiten ook op deze locatie uit te kunnen voeren, wordt de aangrenzende bedrijfsruimte ook gehuurd. Die wil de winkelketen betrekken bij de winkel die al werd gehuurd.
Huurder is gebonden aan appartementsrecht
Huurders zijn op grond van de wet gebonden aan de akte van splitsing. Dat betekent dat zij de voorschriften uit de akte van splitsing moeten nakomen. In de praktijk wordt bij veel appartementsgebouwen gebruikgemaakt van modelreglementen. Daarin staat dat de verhuurder verplicht is ervoor te zorgen dat de huurder zich verbindt de voorschriften van de akte van splitsing na te komen.
Verhuurders maken in de praktijk bijna altijd gebruik van zogeheten ROZ-modellen. In de algemene voorwaarden van die modellen staat een bepaling opgenomen waarmee de huurder zich verplicht om de bepalingen van de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement na te komen. Deze bepaling staat in artikel 34 van de algemene bepalingen voor het ROZ-model voor zogeheten winkel-/bedrijfsruimte en in artikel 29 van de algemene bepalingen voor het ROZ-model voor kantoorruimte.
In de praktijk zijn huurders dus eigenlijk altijd gebonden aan de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement van een vereniging van eigenaars (hierna: “VvE”). Hierna wordt toegelicht op welke manieren dat relevant kan zijn voor een huurder van een commerciële ruimte.
Bestemming en gebruik
De huurovereenkomst bepaalt op welke wijze de huurder de bedrijfsruimte mag gebruiken. Als het gaat om een appartementsrecht, is het van belang dat het beoogde gebruik óók is toegestaan op grond van de akte van splitsing.
In de rechtspraak bestaan diverse voorbeelden waarin wordt geoordeeld dat een bepaald gebruik niet is toegestaan op grond van de akte van splitsing. Denk aan het gebruik van een bedrijfsruimte als lunchroom of restaurant.
Als een beoogd gebruik vande huurder niet is toegestaan op grond van het appartementsrecht, betekent dat in feite dat de huurder zijn onderneming niet kan drijven. De VvE kan dat ook in rechte afdwingen.
Het is niet zeker dat de verhuurder daar op aangesproken kan worden. Dat is mede afhankelijk van wat is bepaald in de huurovereenkomst. Wij adviseren om daarover bij het tot stand komen van de overeenkomst al afspraken over te maken. De huurder kan de huurovereenkomst, vaak met een looptijd van meerdere jaren, immers niet zonder meer opzeggen en moet dus huur blijven betalen.
Wijzigingen aan gebouw
Een huurder mag zonder toestemming van de VvE geen wijzigingen maken aan (kortgezegd) de structuur van een gebouw. Het is in de praktijk alleen niet altijd makkelijk te bepalen aan welke delen van een gebouw dan wel wijzigingen gemaakt mogen worden. Ook het “architectonisch uiterlijk” van een gebouw mag niet zonder toestemming gewijzigd worden.
Het komt voor dat wijzigingen zó ingrijpend zijn, dat die zelfs met toestemming van de VvE niet toegestaan zijn. Denk aan werkzaamheden waarbij twee appartementsrechten op zo’n manier worden samengevoegd, dat die niet meer van elkaar worden gescheiden. Daarbij wordt bijvoorbeeld een muur doorgebroken, een nieuwe grote entree gemaakt, roltrappen aangebracht en grote, niet te splitsen installaties geplaatst.
Het komt voor dat een VvE in een kort geding vordert dat de werkzaamheden worden stilgelegd. Als dat wordt toegewezen, kunnen de werkzaamheden niet worden afgerond en kan de huurder zijn winkel of bedrijf niet openen. De huurder kan verder worden verplicht de werkzaamheden ongedaan te maken. De huurder heeft dan kosten gemaakt voor de werkzaamheden en herstel daarvan, maar eindigt in de oude situatie.
Ook dit kan voor rekening en risico van de huurder komen. Of de verhuurder kan worden aangesproken wordt wederom bepaald door de inhoud van de huurovereenkomst. De huurder kan de gehuurde ruimte dus niet gebruiken voor zijn onderneming zoals hij dat zou willen, maar blijft wel gebonden aan de huurovereenkomst.
Waar moet de winkelketen in onze casus aan denken?
Eerder in dit blog schreven we over de winkelketen die de door hem gehuurde ruimte in lijn wil brengen met de nieuwe bedrijfsformule. Daarbij moet de bedrijfsruimte grondig worden verbouwd, worden de nieuwe merkuitingen gebruikt en de nieuwe activiteiten uitgerold.
Om de merkuitingen in lijn te brengen met de nieuwe bedrijfsformule wordt de gevel gewijzigd. De winkelketen moet dus beoordelen of de wijzigingen zo groot zijn dat het architectonisch uiterlijk wijzigt. In dat geval zal dus toestemming van de VvE gevraagd moeten worden.
Verder wordt de winkel verbouwd en wordt de naastgelegen ruimte ook bij de winkel betrokken. Voor de verbouwing moet beoordeeld worden of en voor welke werkzaamheden toestemming van de VvE vereist is. Voor de uitbreiding van de winkel met de naastgelegen ruimte zal beoordeeld moeten worden of toestemming van de VvE wel volstaat.
Hetzelfde geldt voor de nieuwe activiteiten. Eerst zal gekeken moeten worden of het past binnen de bestemming van de akte van splitsing. Als dat niet het geval is, kan de toestemming van de VvE verzocht worden om het afwijkende gebruik toch toe te staan.
Wat als de VvE geen toestemming geeft?
Als de VvE geen toestemming geeft, kan een vervangende machtiging worden verzocht van de kantonrechter. Die wordt echter niet snel gegeven.
Het is daarom allereerst van belang dat het verzoek aan de VvE goed wordt onderbouwd. Dat kan door bijvoorbeeld toe te lichten dat de andere appartementseigenaren geen overlast zullen hebben van de werkzaamheden of de nieuwe activiteiten of dat voldoende maatregelen worden genomen om eventueel nadeel te voorkomen. In de praktijk is het van belang om op tijd in overleg te gaan met de VvE of andere eigenaren, zodat bij het verzoek om toestemming voldoende aan de mogelijke bezwaren tegemoet kan worden gekomen.
Als de toestemming toch niet wordt gegeven, zal desnoods een vervangende machtiging gevraagd moeten worden. In dat geval moet worden toegelicht dat de weigering van de VvE onredelijk is.
Kan de huurder de verhuurder aanspreken?
In sommige gevallen zal de huurder de verhuurder kunnen aanspreken voor een tekortkoming. Dat hangt af van de huurovereenkomst en zal dus van geval tot geval moeten worden beoordeeld.
In de praktijk is het vaak goed mogelijk om te overleggen met de verhuurder over de ontstane situatie. Dat kan ook noodzakelijk zijn, als de huurder wel gebonden is aan de huurovereenkomst met een vaak lange looptijd.
Zo kan bijvoorbeeld worden bekeken of de huurovereenkomst kan worden gewijzigd. Mogelijk kan de gehuurde ruimte wel op een andere manier binnen de onderneming worden gebruikt op een wijze die wel past binnen het kader van het appartementsrecht. Desnoods kan mogelijk gesproken worden over een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst met instemming van huurder en verhuurder.
Waar kan JPR advocaten bij helpen?
Bij huur van commerciële ruimtes in een appartementengebouw, moet dus rekening worden gehouden met het huurrecht én het appartementsrecht. De advocaten van team Vastgoed van JPR advocaten hebben kennis en ruime praktijkervaring met die rechtsgebieden en helpen huurders van commercieel vastgoed graag.
Wij adviseren daarbij over de mogelijkheden van huurders van bedrijfs-/kantoorruimtes, ook als het gaat om een appartementsrecht. Ook begeleiden wij bij verzoeken aan de VvE en hebben wij ruime ervaring met procederen voor huurders van commercieel vastgoed. JPR Advocaten is dus de ideale adviseur voor huurders van commercieel vastgoed.
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Silvana Visser.
Sjoerd van der Vegt
Jim Krajenveld