Dit blog is het tweede blog van de blogreeks voor vastgoedpartijen over het appartementsrecht, in navolging op de blog over de verhurend eigenaar.
Het komt vaak voor dat één eigenaar een groot deel van de appartementen in eigendom heeft. Deze grooteigenaar (vaak een woningcorporatie of een (grote) belegger) heeft meer dan 80% van alle stemrechten. De grooteigenaar heeft dus voldoende stemmen om ervoor te zorgen dat een besluit wordt genomen. Vaak leidt dat tot frustratie en weerstand bij andere eigenaren. In dit blog bespreken we hoe die weerstand zoveel mogelijk voorkomen kan worden en hoe ervoor gezorgd kan worden dat het besluit niet wordt vernietigd wegens ‘misbruik van meerderheidsmacht’. Dat doen we aan de hand van de volgende casus:
De grooteigenaar heeft beleid om haar woningen te verduurzamen. Dat wil de grooteigenaar ook gaan doen in deze VvE. Het gaat om forse investeringen van € 20.000,- per woning. Bij die verduurzaming wordt veel werk verricht waartoe alleen de VvE bevoegd is. Bovendien zijn de werkzaamheden financieel alleen haalbaar als het hele gebouw in één keer wordt verduurzaamd. Anders worden de kosten per woning (veel) hoger. De grooteigenaar stelt daarom voor om in vergadering te besluiten dat het hele gebouw wordt verduurzaamd. Het probleem: de particuliere eigenaren willen absoluut niet instemmen met dit besluit, bijvoorbeeld omdat zij de kosten te hoog vinden of niet kunnen betalen.
Verwijten naar grooteigenaar en de gang naar de rechter
Particuliere eigenaren beschuldigen de grooteigenaar vaak van misbruik van meerderheidsmacht. Dat leidt zelfs voorafgaand aan de vergadering al tot veel frustratie en ergernis, omdat zij voorzien dat een besluit wordt genomen waar zij het niet mee eens zijn.
Grooteigenaars willen graag die verwijten en procedures voorkomen. Die leiden er vaak toe dat de verhoudingen alsmaar verder verslechteren, met alle gevolgen van dien. Om die verwijten te voorkomen stemmen grooteigenaar dan maar niet of zij stemmen mee met de meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
Het gevolg daarvan is dat de grooteigenaar zijn eigen belang buitenspel zet en soms niet stemt. Als het bezwaar van particuliere eigenaren (vooral) de financiële kanten betreft zoals in bovenstaande casus, komt het zelfs voor dat de grooteigenaar bereid is een deel van de kosten voor de andere eigenaars te betalen. (Overigens is dat voor woningcorporaties niet (goed) mogelijk. Voor specifieke vragen van woningcorporaties over bijvoorbeeld de Woningwet kunt u uiteraard ook contact opnemen met het team vastgoed van JPR advocaten.)
Als de grooteigenaar wel stemt en er wordt een besluit genomen, volgt vaak een gang naar de rechter: de eigenaars verzoeken vernietiging van het besluit.
Wanneer kan een besluit door de rechter vernietigd worden?
Een besluit van de vergadering van een VvE kan op enkele gronden vernietigd worden. Voor dit blog is vooral van belang of het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De rechter beoordeelt dan of sprake is van misbruik van meerderheidsmacht.
Het is vaste rechtspraak dat een besluit van de vergadering in het algemeen vernietigbaar is als de vergadering “bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid” het besluit niet had kunnen nemen. Uit rechtspraak volgt ook dat het feit dat een grooteigenaar een meerderheid van de stemmen heeft, niet betekent dat een besluit in strijd is met de redelijkheid. Dat is ook niet het geval als alle andere eigenaren anders stemmen dan de grooteigenaar. Oftewel: een grooteigenaar kan in principe zonder steun van anderen een besluit nemen of blokkeren.
Een grooteigenaar mag zijn stemrecht namelijk gewoon gebruiken en mag daarbij ook zijn eigen belang behartigen. Dat geldt ook als zijn belang anders of zelfs tegengesteld is aan de belangen van de andere eigenaars. In gerechtelijke uitspraken lees je vaak dat het bij een stemming nu eenmaal kan gebeuren dat een besluit wordt genomen waar niet alle eigenaren het mee eens zijn. De grens moet getrokken worden daar waar een grooteigenaar zijn stemrecht niet gebruikt, maar misbruikt.
Van misbruik van meerderheidsmacht kan sprake zijn als de grooteigenaar geen aandacht besteedt aan de belangen van de andere eigenaars. Bijvoorbeeld als direct, zonder toelichting en zonder enige discussie wordt gestemd, maar ook als het belang van de grooteigenaar duidelijk minder zwaar weegt dan het belang van andere eigenaars.
Hoe moet je als grooteigenaar dan omgaan met je stemrecht?
Een grooteigenaar mag zijn belang dus dienen, zelfs als dat tegenstrijdig is met het belang van de andere eigenaars. De vraag is, hoe de grooteigenaar voorkomt dat de andere eigenaren hem (terecht) verwijten dat sprake is van misbruik van meerderheidsmacht.
En dat is eigenlijk heel eenvoudig. De vergadering van eigenaars en dus de grooteigenaar moeten de belangen van de andere eigenaren serieus nemen. Hoewel dat niet steeds op dezelfde manier zal moeten gebeuren, is wel enige richting te geven.
In elk geval zal de vergadering moeten weten wat de belangen van alle eigenaren zijn. Daarvoor zal de grooteigenaar dus de belangen en argumenten van de andere eigenaren moeten horen. Tegelijkertijd moet de grooteigenaar goed uitleggen wat zijn eigen belangen zijn. Soms kan dat op de vergadering zelf, in andere gevallen is het handig als die belangen al voor de vergadering bekend zijn. Bijvoorbeeld door informatie hierover mee te sturen met de uitnodiging voor de vergadering.
Als die belangen bekend zijn, kunnen die tegen elkaar afgewogen worden. Als het besluit dan eenmaal wordt genomen, kan de grooteigenaar toelichten waarom hij voor of tegen een besluit stemt. De grooteigenaar kan dan dus ook uitleggen waarom het besluit niet in strijd is met de redelijkheid en dat het besluit niet vernietigd moet worden.
Wat moet de grooteigenaar in onze casus doen?
We begonnen dit blog met een casus, waarin de grooteigenaar het hele gebouw wil verduurzamen en de andere eigenaren dat niet kunnen betalen. Wat kan deze grooteigenaar doen?
De grooteigenaar zal vooral de belangen van de betrokken partijen duidelijk moeten krijgen. Hij moet bijvoorbeeld uitleggen om welke reden hij wil verduurzamen. Is door achterstallig onderhoud sprake van een gebrek voor zijn huurders? Of heeft de verhuurder een nieuw duurzaamheidsbeleid? Wellicht is het een combinatie van verschillende factoren: er is achterstallig onderhoud en het herstel daarvan is dermate duur dat beter direct voor verduurzaming gekozen kan worden.
Ook moet de grooteigenaar achterhalen wat de belangen van de andere eigenaren zijn. Als zij de kosten niet kunnen betalen, kan gekeken worden naar een spreiding van de werkzaamheden over meerdere jaren. Dat geeft eigenaars tijd om te sparen.
Wellicht kunnen de overige eigenaren de werkzaamheden wel betalen, maar vinden ze dat die te weinig opleveren gezien de kosten. In dat geval kan gekozen worden voor andere werkzaamheden of alleen de werkzaamheden die het meest resultaat leveren. Daarmee kan voorkomen worden dat de plannen van de grooteigenaar volledig van tafel gaan.
Oftewel: ga tijdig en zorgvuldig te werk!
Woningcorporaties en grote beleggers kunnen in een moeilijke positie terechtkomen, als zij belangen hebben die niet overeen (lijken te) komen met die van de andere eigenaars. Dat kan extra knellen als het belang van de grooteigenaar volgt uit zijn verplichtingen naar de huurders. Lees hier meer over in onze vorige blog uit deze blogreeks. Een grooteigenaar mag desondanks zeker zijn stemrecht gebruiken en daarbij ook zijn eigen belang behartigen. Door tijdig in gesprek te gaan met de andere eigenaren, kan gekozen worden voor een optie die voor alle (of de meeste) betrokken partijen wenselijk is. Zelfs als zo’n optie niet gevonden wordt, kan de grooteigenaar op die manier voorkomen dat het besluit door een rechter vernietigd wordt.
Onze vastgoedrecht advocaten begrijpen de moeilijke positie van de grooteigenaar en hebben ruime kennis en ervaring om in die gevallen te adviseren en begeleiden. Wij adviseren u graag!
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Silvana Visser.
Geert Steenmeijer
Yaşar Bayram