Een groot deel van het Nederlandse vastgoed bestaat uit appartementsrechten. Veel vastgoedpartijen hebben dus te maken met een Vereniging van Eigenaars (hierna: “VvE”) en het appartementsrecht. Daarom bespreken wij in de komende vier blogs het belang van het appartementsrecht voor vastgoedpartijen. Dat doen we aan de hand van de casus die wij geïntroduceerd hebben in onze introductieblog.
In deze eerste blog staan we stil bij de rol van de verhurend appartementseigenaar bij renovatie, zoals een woningcorporatie of een (institutionele) belegger. Het appartementencomplex in kwestie is 50 jaar oud en toe aan groot onderhoud. De woningcorporatie wil die gelegenheid gebruiken om ingrijpend te verduurzamen en de leefbaarheid in en om het gebouw te verhogen. Als verhurend appartementseigenaar sta je achter deze besluiten en wil je daaraan meewerken.
Echter, de werkzaamheden zijn ingrijpend en divers van aard, de kosten zijn hoog en de gevolgen voor de bewoners tijdens de uitvoering van de werkzaamheden zijn ook groot. Hoe zorg je ervoor dat de huurders dan hun medewerking verlenen aan het uitvoeren van deze werkzaamheden?
De twee hoedanigheden van de verhurend appartementseigenaar
Een verhurend appartementseigenaar heeft in dit soort situaties twee petten op; die van appartementseigenaar/VvE-lid en die van (sociaal) verhuurder. Dat is vaak een lastige positie. Je moet rekening houden met enerzijds de huurder en het huurrecht, anderzijds de VvE en het appartementsrecht. Daarbij geldt dat het appartementsrecht en het huurrecht op veel punten niet op elkaar aansluiten. Dat wordt bij een renovatie zeker duidelijk.
Het kan namelijk zo zijn dat de appartementseigenaar op basis van het appartementsrecht verplicht is medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden, maar op basis van het huurrecht zijn huurder niet kan verplichten die feitelijke medewerking te verlenen.
Als de huurder niet meewerkt, kan de eigenaar daar door de VvE op worden aangesproken. Zo kan de VvE nakoming vorderen, maar ook een boete opleggen en/of schade, zoals vertragingsschade, verhalen op de verhurend appartementseigenaar. Als de verhuurder anderzijds bij zijn huurder probeert af te dwingen dat hij meewerkt aan de renovatiewerkzaamheden, loopt hij het risico dat hij de dwingendrechtelijke bescherming van de huurder bij renovatie overtreedt. Om dat te voorkomen gaan wij in deze blog nader in op deze lastige positie.
Medewerking (verhurend) appartementseigenaar
Allereerst bespreken we de positie van de appartementseigenaar als de VvE besluit een renovatie uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Het kan gaan om dak- en gevelisolatie, vervanging van deuren, ramen en kozijnen, maar ook om een volledige vernieuwing van de schil van het gebouw, en entrees en trappenhuizen, of een duurzame warmtevoorziening voor alle individuele appartementen. De vergadering van eigenaars kan daartoe beslissen, omdat de VvE het beheer voert over de gemeenschap.
De eigenaar is gebonden aan zo’n besluit en dus verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van dat besluit.
Gebondenheid van de gebruiker aan het appartementsrecht
Een appartementseigenaar is op grond van de wet (artikel 5:120 lid 1 BW) bevoegd zijn appartement in gebruik te geven. Maar in welke mate is zijn huurder dan gebonden aan het appartementsrecht? Artikel 5:120 lid 2 BW bepaalt dat de voorschriften van het splitsingsreglement over het gebruik, beheer en onderhoud ook van toepassing zijn op de gebruiker van een appartementsrecht. Andere bepalingen van het splitsingsreglement kunnen in het splitsingsreglement op de gebruiker van toepassing worden verklaard. De gebruiker is op grond van de wet dus rechtstreeks gebonden aan de betreffende bepalingen in het splitsingsreglement.
Gebruikersverklaring
Daarnaast geldt op basis van de modelsplitsingsreglementen dat de eigenaar zijn appartementsrecht slechts in gebruik kan geven na afgifte (aan het bestuur van de VvE) van een door de gebruiker ondertekende gebruikersverklaring. De gebruiker moet hierin verklaren dat hij de bepalingen van het splitsingsreglement en eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele daaropvolgende andere vergaderbesluiten met betrekking tot het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken onverkort zal naleven. Via deze weg is een gebruiker/huurder dus ook gebonden aan de appartementsrechtelijke regelgeving.
Tip: Artikel 24 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2025 van de ROZ verplicht de huurder om een gebruikersverklaring te ondertekenen.
Huurrecht vs. Appartementsrecht bij renovatie
De verhurend appartementseigenaar en de gebruiker van het appartementsrecht zijn dus op basis van het appartementsrecht verplicht mee te werken aan de besluiten van de VvE om tot de ingrijpende renovatie over te gaan. Desondanks kan de verhuurder van een appartement zijn huurder niet zonder meer verplichten om hieraan mee te werken. En dat is waar het wringt.
De relatie tussen de verhuurder en de huur wordt namelijk beheerst door het huurrecht, en niet door het appartementsrecht. Bij renovatie komt op basis van het huurrecht aan de huurder een instemmingsrecht toe. In complexen vanaf tien woningen geldt de wettelijke “70%-regeling”: een renovatievoorstel wordt vermoed redelijk te zijn als minstens 70% van de huurders (binnen de bouwkundige eenheid) hiermee akkoord gaat.
Dit betekent dat als de huurder niet instemt (bij minder dan tien woningen), of als de 70% niet wordt gehaald, dan wel de rechter een streep zet door het renovatievoorstel, de huurder niet verplicht is om zijn medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden. Op dat moment valt de verhurend appartementseigenaar dus tussen wal en schip omdat hij op basis van het appartementsrecht verplicht is om medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden, maar op basis van het huurrecht zijn huurder niet kan verplichten die feitelijke medewerking te verlenen.
Wat moet de verhurend eigenaar in onze casus doen?
Nu het appartementsrecht en het huurrecht niet op elkaar aansluiten, is het noodzakelijk om juridisch zorgvuldig, maar ook praktisch met deze situatie om te gaan. Om als verhurend appartementseigenaar zo goed mogelijk tussen deze twee tegenstrijdige rechtsgebieden te balanceren, zijn de volgende praktische punten van belang:
- Blijf goed in contact met de VvE en de huurder(s). Werk met elkaar samen en neem beide partijen mee in de wederzijdse belangen om zo veel mogelijk te voorkomen dat er tegenstrijdige belangen zijn. Immers, zolang alle partijen zich gehoord voelen en zich grotendeels kunnen vinden in de werkzaamheden, voorkomt de verhurend appartementseigenaar zoveel mogelijk dat hij klem komt te zitten.
- Ook is het van belang om de renovatiewerkzaamheden zorgvuldig voor te breiden en het appartementsrechtelijke traject en het huurrechtelijke traject goed op elkaar af te stemmen om vertraging te voorkomen. Het is essentieel om tijdig met alle betrokken partijen in gesprek te gaan en daarbij in de planning rekening te houden met eventuele procedures. Laat deze twee sporen dan ook zoveel mogelijk naast elkaar lopen.
- Zorg ervoor dat de verhuur van het appartementsrecht juridisch in orde is. Neem een bepaling op in de huurovereenkomst over het appartementsrecht en laat de huurder een gebruikersverklaring ondertekenen en lever dit vervolgens aan bij het bestuur van de VvE.
Zo voldoe je als verhurend appartementseigenaar aan de vereisten in het splitsingsreglement én bindt je jouw huurder aan de appartementsrechtelijke regelgeving binnen de VvE. - Maak tot slot ook gebruik van het huurrecht en wees scherp op het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie in het huurrecht. Een huurder is namelijk wel verplicht om mee te werken aan dringende werkzaamheden. Dit zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. In de praktijk is vaak niet alleen sprake van renovatie, maar van een combinatie van beide typen werkzaamheden. Daar komt bij dat verduurzamingswerkzaamheden steeds vaker kunnen worden aangemerkt als dringende werkzaamheden in plaats van renovatie.
Meer weten?
Het team vastgoed van JPR advocaten kent de beperkingen en mogelijkheden van het appartementsrecht. Er is kennis over alle aspecten van het vastgoedrecht, waaronder koop en verkoop, gebiedsontwikkeling, bouwrecht, huurrecht bedrijfs- en woonruimte, huisvestingsrecht én het appartementsrecht. Om die reden zijn wij de perfecte gesprekspartner en adviseur voor alle vastgoedpartijen die te maken hebben met het appartementsrecht.
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Bram Willemsen.
Eva Lammers
Yaşar Bayram