In de meeste modelhuurovereenkomsten is een boetebepaling voor het niet tijdig betalen van de huur opgenomen. De laatste tijd is deze boetebepaling flink op de korrel genomen in de rechtspraak. De bescherming die verhuurders denken te ontlenen aan de boetebepaling wegens te late betaling van de huur is zeker niet absoluut. Kan de boetebepaling in de huurovereenkomst wel volledig geïncasseerd worden?
Berekening boetebepaling: wel of niet de maandelijkse boete bij elkaar optellen?
Het ROZ-model van de vereniging Raad voor Onroerende Zaken stelde bij verhuur van bedrijfsruimte op het niet tijdig betalen van de huur een maandelijkse boete van 2% van de verschuldigde huurprijs met een minimumboete van € 300,00. In de ‘nieuwe ROZ-modellen’ van 2012 en 2015 is het percentage van 2% teruggebracht naar 1%, waarbij het minimumboetebedrag van € 300,00 wel hetzelfde is gebleven. De boete is verschuldigd telkens wanneer de verschuldigde huurprijs op de overeengekomen dag niet betaald is.
Hoe moet dat precies berekend worden? Als de huur voor de maand juli 2016 pas op 27 september 2016 betaald wordt, zou volgens de systematiek van het ROZ-model de boete driemaal verschuldigd zijn, omdat deze telkens per maand verschuldigd is. Het boetebedrag loopt dan erg snel op. Dat is aanleiding voor veel huurders om de boete bij de rechter aan te vechten.
De rechtspraak laat een vertekend beeld zien. De rechtbanken zijn overwegend van mening dat de boete in zulke gevallen maar één keer verschuldigd kan zijn en dat de boetes dus niet bij elkaar opgeteld mogen worden. Uitgaande van een minimumboete van € 300,00 bedraagt de boete bij een huurachterstand van 3 maanden volgens de meeste rechtbanken een bedrag van € 900,00 (3x € 300,00).
De meeste gerechtshoven oordelen echter anders! Volgens de gerechtshoven bedraagt de boete bij een huurachterstand van 3 maanden veelal juist € 1.800,00 (3x € 300,00 + 2x € 300,00 en 1x € 300,00). De boetes worden dus door de gerechtshoven wel bij elkaar opgeteld.
Beroep op matiging boete regelmatig succesvol
Maar dan is de verhuurder er nog niet. Naast de discussie over de berekening van het boetebedrag wordt door huurders bij de rechter vaak een beroep gedaan op matiging van het boetebedrag. En geregeld ook met succes. De volgende omstandigheden kunnen bij een beroep van matiging van belang zijn:
- welke schade de verhuurder als gevolg van de te late betaling van de huurprijs heeft geleden;
- dat de boete, zeker bij lage huurprijzen, aanzienlijk hoger uitvalt dan de wettelijke rente (schadevergoeding);
- dat huurder en verhuurder beide wel/niet professionele partijen zijn;
- of het boetebeding onderdeel uitmaakt van algemene voorwaarden (bijvoorbeeld het ROZ-model) die worden gebruikt bij tal van overeenkomsten met variërende huurprijzen;
- dat het minimale boetebedrag van € 300,00 in alle gevallen gelijk is, zodat de boete aan (relatieve) betekenis wint naarmate de huurprijs lager is;
Ook hier laat de rechtspraak een wisselend beeld zien. Matiging is voor verhuurders een reëel risico en voor huurders een reële kans. Zeker indien sprake is van huurovereenkomsten met een relatief lage huurprijs. In die gevallen is de kans beslist aanwezig dat de boete niet volledig verschuldigd is omdat er een disbalans ontstaat tussen de huurprijs en de hoogte van het boetebedrag. De gerechtshoven zijn over het algemeen strenger dan de rechtbanken en matigen de boete minder of niet, zeker als het gaat om hogere huurprijzen en wanneer sprake is van een professionele huurder.
Tips voor de praktijk
Het is niet mogelijk om rechterlijke matiging van de boete in de huurovereenkomst uit te sluiten. Wel is het verstandig voor verhuurders om de boetebepaling anders in te steken. Dit kan door de boetebepaling ook op te nemen in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst en de inhoud van de boetebepaling aan de hand van een concreet voorbeeld uit te leggen. Bijvoorbeeld door op te nemen dat de huurder, als de huurprijs voor januari niet wordt voldaan, vanaf januari en elke volgende maand een boetebedrag van € 300,00 per maand is verschuldigd totdat de huurprijs volledig is betaald. Een beroep op matiging wordt dan, zeker bij een professionele huurder, een stuk lastiger.
Voor huurders kan winst worden behaald als ingezet wordt op een lager minimumboetebedrag (bij lage huurprijzen) of het terugbrengen van het boetepercentage naar 1% (bij hogere huurprijzen). Ook kan worden gedacht aan het beperken van de periode dat de boete volledig verschuldigd is.
Indien u advies nodig heeft bij het opstellen/beoordelen van huurovereenkomsten en de daarin op te nemen boetebepalingen, dan kunt u uiteraard contact opnemen met een van onze huurrecht-specialisten.
Eva Lammers
Joke Schraagen
Marjolein Meijer