Na vele malen uitstel en lang wachten is het moment op 1 januari 2024 daar. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) treedt na de jaarwisseling gefaseerd in werking. De Wkb bevat diverse wijzigingen die een impact hebben op het bouwproces zoals we het vandaag de dag kennen. Het is dan ook van belang dat partijen in de bouwsector tijdig voorbereidingen treffen. Opdrachtgevers en aannemers hebben straks onder andere te maken met nieuwe fenomenen, zoals de bouwmelding en de kwaliteitsborger. Bovendien veranderen er enkele belangrijke civielrechtelijke aspecten, waaronder de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Wat wijzigt er met de nieuwe wetgeving precies qua aansprakelijkheid en wat heeft dit in praktijk tot gevolg? JPR legt het in dit artikel uit.
Het huidige juridische kader
Op basis van de huidige wetgeving (artikel 7:758 lid 3 BW) is de aannemer vanaf het moment van oplevering alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken. Dit maakt dat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs moest ontdekken bij de oplevering. De oplevering is daardoor doorslaggevend voor de aannemer, maar ook voor de opdrachtgever. Ontgaat de opdrachtgever een waarneembaar gebrek tijdens de oplevering, dan kan hij de aannemer hiervoor niet meer aanspreken. In dit geval draagt de opdrachtgever de negatieve (financiële) consequenties van de tekortkoming van de aannemer.
Gevolgen van de Wkb
Met de bovenstaande aansprakelijkheidsbeperking wordt voor de aannemer een uitzondering gemaakt op een algemene regel. Namelijk, dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis een schuldenaar verplicht tot het vergoeden van de schade die eruit voortvloeit (6:74 BW). De wetgever acht deze uitzondering bij bouwwerken, waaronder woningen, niet langer wenselijk. Daarom wordt bij de inwerkingtreding van de Wkb een nieuwe bepaling aan artikel 7:758 BW toegevoegd. Deze bepaling luidt als volgt:
‘4. In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.’
De toevoeging brengt ten opzichte van de huidige situatie een verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer met zich mee. De aannemer is op basis van het nieuwe lid 4 óók aansprakelijk voor gebreken die tijdens de oplevering niet zijn gemeld door de opdrachtgever. Daardoor is van décharge voor zichtbare gebreken bij de oplevering bij bouwwerken geen sprake meer.
Impact voor de aannemer
Op het eerste gezicht lijkt de Wkb een grote impact te hebben op de potentiële aansprakelijkheid van de aannemer. Van een aardverschuiving is echter geen sprake. Ook na de invoering van de Wkb is het de opdrachtgever die moet stellen en bewijzen dat er sprake is van een verborgen gebrek in het opgeleverde werk. De toevoeging van lid 4 resulteert alleen in het wegvallen van een mogelijk verweer van de aannemer, namelijk: ‘dat gebrek had je moeten zien bij de oplevering’. Er blijven diverse verweren bestaan waarop een aannemer alsnog een beroep kan doen. Bovendien is artikel 7:758 lid 4 BW alleen dwingend voorgeschreven bij aannemingsovereenkomst met particulieren. Met andere opdrachtgevers kan een aannemer afwijkingen afspreken. Sterker nog, het nieuwe lid 4 kan zelfs worden uitgesloten, waardoor partijen terugvallen op de regeling zoals we die kennen voor de invoering van de Wkb.
Voorbereiden op veranderingen door de Wkb
Zoals gezegd is de aansprakelijkheid van de aannemer slechts één van de wijzigingen die de invoering van de Wkb met zich mee zal brengen. Er zijn vele andere veranderingen waarop partijen binnen de bouw zich moeten voorbereiden, terwijl 1 januari 2024 snel nadert. Heb je de behoefte om advies in te winnen over de gevolgen van Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voor jouw onderneming? Neem dan gerust contact op met onze advocaten die gespecialiseerd zijn in het bouwrecht. Wij adviseren je graag.
Sharbel Goriya
Yaşar Bayram
Eva Lammers