Eigendom claimen op grond van verkrijgende verjaring was sinds 1992 een vrij duidelijke zaak. Na twintig jaren was grond die u gebruikte alsof het van u was uw eigendom. Op 24 februari heeft de Hoge Raad de zekerheid die de wet bood weggenomen . Hoe moet hiermee om worden gegaan?
De schutting is niet de erfgrens
Buren controleren niet altijd de kadastrale grenzen van hun tuin zodat een schutting nog wel eens op de verkeerde plek staat zonder dat iemand dat weet. De grond die de één gebruikt blijft eigendom van de ander. Dat geldt ook als de grond intussen verkocht is. Zo kunt u wel denken dat een stuk tuin gekocht heeft terwijl het juridisch van een ander is. Dat wordt echt een probleem als u op die grond gebouwd heeft. De wet heeft daar sinds 1992 een oplossing voor.
Verjaring erfgrens
Als u gedurende de verjaringstermijn van meer dan twintig jaren een stuk grond heeft gebruikt alsof het uw eigendom is dan wordt het automatisch uw eigendom, zelfs als het de grond van de buurman is. Dit geldt ook voor andere rechten zoals een recht van overpad of een andere erfdienstbaarheid.
U kunt uw door verjaring verkregen rechten kadastraal op uw naam laten zetten en als de formele eigenaar niet mee wil werken kunt u dat via de rechter afdwingen.
Voor verkrijgende verjaring is nodig dat het gepretendeerde recht openbaar en ondubbelzinnig wordt uitgeoefend: u zet bijvoorbeeld een hek om de grond en onderhoudt het. Als de formele eigenaar gedurende twintig jaren niet ingrijpt verliest hij zijn rechten en bent u eigenaar. Zelfs als u bewust aan landjepik deed maar vooral als u een stuk grond mee heeft gekregen toen u een koop deed.
Onrechtmatig
Dit eenvoudige en zekere systeem heeft op 24 februari een stevige deuk opgelopen. De Hoge Raad heeft in een zaak waarin een gemeente een stuk openbaar groen terugvorderde als volgt beslist: (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2017:309)
Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt. Daaraan staan, gelet op de hiervoor in 3.7.2 vermelde bedoeling van de wetgever, het stelsel van de wet en in het bijzonder de door art. 3:105 BW teweeggebrachte eigendomsverkrijging, niet in de weg.
In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat de rechter, indien de gedepossedeerde dat vordert en de occupant nog steeds eigenaar is, op de voet van art. 6:103 BW de bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.
Het komt er op neer dat het denkbaar is dat de grond na de verjaringstermijn van 20 jaren weliswaar van eigenaar is gewisseld maar dat de oude eigenaar dit toch weer terug kan eisen of een schadevergoeding kan eisen voor de verloren grond omdat de nieuwe eigenaar te kwader trouw handelde. Die vordering verjaart ook weer maar dat duurt toch weer 5 jaren nadat het eigendomsverlies bekend is of 20 jaren nadat het eigendom is overgegaan door de verkrijgende verjaring.
Wanneer nu sprake is van een onrechtmatige daad is nog niet duidelijk en juristen discussiëren daarover .
Oplossing
Een goede oplossing is er niet zolang de rechter geen duidelijkheid heeft gegeven. Voor nu is de conclusie dat als de buurman nog van niets weet u beter maar even kunt zwijgen en niet bij de rechter kadastrale overschrijving kunt vorderen. De rechter zal vast binnenkort duidelijkheid geven. Verstandig is wel om in de tussentijd de grenzen van uw perceel te controleren en te laten vergelijken met de koopovereenkomst. Een eventueel probleem kunt u dan bij de verkoper neerleggen. Let op: dit moet tijdig gebeuren want ook deze vordering verjaart weer .
Eva Lammers
Joke Schraagen
Marjolein Meijer