Zonnepanelen, servicekosten en nul-op-de-meter-woningen

Verhuurders zien steeds vaker de voordelen in van het verduurzamen van huurwoningen. Populair is de plaatsing van zonnepanelen. Het idee is dat de panelen zonne-energie omzetten in elektriciteit, waardoor de huurder bespaart op de energierekening. Voor veel verhuurders is het echter onduidelijk op welke wijze de gebruikskosten van zonnepanelen mogen worden doorberekend aan de huurders. Hiervoor gelden strikte regels.

De gebruikskosten voor zonnepanelen

Verhuurders brengen de gebruikskosten voor zonnepanelen over het algemeen in rekening op één van de volgende manieren:

1. doorbelasting via de kale huur;
2. een energieprestatievergoeding (EPV);
3. een servicekostenafrekening.

Uit de praktijk blijkt dat verhuurders minder snel de voorkeur geven aan doorberekening via de kale huur. Dit leidt namelijk tot een hogere huur, waardoor dit vaak nadelige gevolgen heeft voor de huurder. De hoogte van de kale huur heeft bijvoorbeeld invloed op het recht op huurtoeslag. Daarbij komt dat woningcorporaties veelal gebonden zijn aan regels voor het passend toewijzen van sociale huurwoningen. Een hogere huur maakt dat de woning minder snel kan worden verhuurd aan woningzoekenden met lagere inkomens.

Doorberekening van de kosten via de energieprestatievergoeding (hierna: EPV) is pas mogelijk als het gaat om zeer energiezuinige woningen, zoals de nul-op-de-meter-woning (hierna: NOM-woningen). Dit zijn woningen die gemiddeld net zoveel energie produceren als verbruiken. De EPV is kortgezegd het bedrag dat de huurder naast de kale huur betaalt voor het gebruik van een energiezuinige woning. Ook de EPV wordt, mede dankzij de wettelijke administratieverplichtingen, als minder aantrekkelijk beschouwd. De verhuurder dient namelijk onder andere aan te tonen dat de woning voldoet aan de eisen van NOM-woningen. Volgens de wet kan dit slechts door de energieprestaties van de woning te laten meten door een gecertificeerd bedrijf.

Onze ervaring is dat verhuurders, om praktische redenen, de gebruikskosten voor zonnepanelen bij voorkeur doorberekenen via de servicekosten. Het is echter niet in alle gevallen toegestaan om deze wijze van kostenafrekening te hanteren.

De servicekostenafrekening van zonnepanelen

De mogelijkheid om de gebruikskosten van zonnepanelen via de servicekosten in rekening te brengen, is afhankelijk van de vraag of de panelen (in goederenrechtelijke zin) deel uitmaken van de woning. Dit wordt bepaald aan de hand van de vraag of zonnepanelen roerende of onroerende zaken zijn. Afrekening via de servicekosten is bij zonnepanelen slechts toegestaan, indien de panelen als roerende zaken worden aangemerkt. Dit wil zeggen dat de woning en de panelen ten opzichte van elkaar als losse zaken worden beschouwd.

Afrekening via de servicekosten is volgens de wet niet toegestaan indien de panelen als onroerend worden aangemerkt. Van onroerende zonnepanelen is volgens artikel 4 Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek sprake als aan één van de volgende eisen is voldaan:

1. de woning moet als onvoltooid worden beschouwd bij het ontbreken van zonnepanelen; of
2. de zonnepanelen zijn zodanig verbonden met de woning dat zij niet zonder schade van betekenis kunnen worden verwijderd.

Indien voldaan is aan één van deze eisen worden de zonnepanelen dus als onroerend beschouwd. Dit houdt simpel gezegd in dat de woning en zonnepanelen als één zaak worden beschouwd, waardoor de verhuurder de gebruikskosten voor zonnepanelen slechts via de kale huur of EPV in rekening mag brengen. Het eerste criterium wordt later in dit artikel besproken. Of voldaan is aan het ‘schadecriterium’ (criterium 2) moet beoordeeld worden aan de hand van de schade aan de zonnepanelen én het dak, als gevolg van het verwijderen van de panelen. Zo is minder snel voldaan aan het schadecriterium als de zonnepanelen door middel van schroeven ‘los’ op het dak zijn bevestigd.

Zonnepanelen zijn dus roerend als aan geen van bovenstaande eisen is voldaan. In dat geval mag de servicekostenafrekening wél worden toegepast. Mocht achteraf blijken dat ten onrechte servicekosten in rekening zijn gebracht, dan bestaat de kans dat deze moeten worden terugbetaald aan de huurder.

Zonnepanelen op nul-op-de-meter-woningen

Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs geoordeeld over de toelaatbaarheid van het in rekening brengen van servicekosten voor het gebruik van zonnepanelen (uitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2018:2113). Bijzonder aan deze casus is dat de zonnepanelen waren aangebracht op een NOM-woning. De huurder heeft sinds de aanvang van de huurovereenkomst geprotesteerd tegen de servicekostenafrekening. Deze stelde zich op het standpunt dat de zonnepanelen onroerend zijn, waardoor de kosten hiervan niet via de servicekosten in rekening mochten worden gebracht.

Het gerechtshof oordeelt dat de zonnepanelen in deze kwestie inderdaad onroerend zijn om de volgende redenen:

“Het bouwproject waarvan de woning onderdeel vormt, betreft woningen die door verhuurder zijn bedoeld als “0-energie woningen”, waarbij een belangrijk deel van de energiebehoefte wordt gedekt door zonne-energie, opgewekt door zonnepanelen op het dak. De zonnepanelen – en daarmee ook de zonneboiler – zijn daarmee wezenlijk voor het functioneren van juist deze woningen.”

In het arrest wordt veel gewicht toegekend aan het feit dat de zonnepanelen zijn aangebracht op een NOM-woning, waarvan een belangrijk deel van de energiebehoefte wordt opgewekt door zonne-energie. Volgens het gerechtshof moet de NOM-woning, bij het ontbreken van zonnepanelen, daarom als onvoltooid worden beschouwd. Hiermee is voldaan aan één van de eisen genoemd in artikel 4 Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, waardoor de zonnepanelen onroerend zijn. Het gevolg is dat de verhuurder ten onrechte de servicekostenafrekening heeft toegepast. De verhuurder mocht in dit geval de kosten voor het gebruik van zonnepanelen slechts doorberekenen via de kale huur of de EPV.

Conclusie

De vraag of een verhuurder in een specifiek geval de servicekostenafrekening mag toepassen is niet altijd eenvoudig te bepalen. In het geval van zonnepanelen is dit onder andere afhankelijk van het type zonnepaneel, maar ook van het type woning waarop deze is aangebracht. Daarbij komt dat met de komst van nieuwe verduurzamingsmaatregelen het huurrecht nog volop in ontwikkeling is.

Bij vragen over de doorberekening van verduurzamingsmaatregelen kunt u contact opnemen met de sectie vastgoed van JPR Advocaten.