Dat lachgas de laatste tijd een veelvoorkomend nieuwsitem is, zal waarschijnlijk niemand zijn ontgaan. Vanwege de enorme aantrekkingskracht op (voornamelijk) jongeren, wordt in de politiek zelfs gesproken van een waar drugsprobleem. De staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport uitte vorig jaar dan ook het voornemen om lachgas in de toekomst onder de reikwijdte van de Opiumwet te brengen.
Aan dit voornemen wordt momenteel uitvoering gegeven. Op 12 juni 2020 is het Lachgasbesluit opengesteld voor consultatie. Er wordt naar gestreefd om het verbod op recreatief gebruik van lachgas door consumenten op 1 januari 2021 te laten ingaan.
Verhuurders van vastgoed worden regelmatig geconfronteerd met huurders die een woning of bedrijfspand op oneigenlijke wijze gebruiken door er (bijvoorbeeld) drugs te fabriceren, drugs voorhanden te hebben of vanuit het huurobject drugs verhandelen. Vanwege de nadelige gevolgen voor zowel de verhuurder als omwonenden, zal een verhuurder doorgaans (al dan niet in rechte) aansturen op beëindiging van de huurovereenkomst.
Dat lachgas ervoor kan zorgen dat een huurder de door hem gehuurde woning moet verlaten, blijkt uit een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 9 oktober 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:4658).
In dit artikel staan wij stil bij de inhoud van deze uitspraak en bieden wij in ons commentaar enkele (algemene) aandachtspunten voor de vastgoedpraktijk.
De feiten
Een huurder huurt een appartement van zijn verhuurder binnen een appartementencomplex. Naar aanleiding van diverse (lachgas-gerelateerde) overlastklachten door omwonenden, verricht de politie een huiszoeking in het appartement. Daar treft de politie het volgende aan:
• 11 Flessen/tanks lachgas;
• gasflessen;
• meerdere zakken met ballonnen;
• twee doosjes met 17 crackers (hulpmiddel om gas uit lachgaspatronen te krijgen);
• een doos met een grote hoeveelheid lachgaspatronen en;
• een notitieboekje met namen van afnemers, hun frequentie en betaalde bedragen.
De politie maakt een proces-verbaal op, welke ook de verhuurder bereikt en voor de verhuurder aanleiding vormt om in een kortgedingprocedure ontruiming van het appartement te vorderen.
Grondslagen vordering
De verhuurder is van mening dat de huurder ernstig tekort is geschoten in het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat de huurder:
• overlast veroorzaakt;
• de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd;
• bedrijfsmatige activiteiten vanuit het appartement verricht;
• gevaarlijke stoffen in het appartement opslaat en
• zich niet als een goed huurder gedraagt.
De kantonrechter
De kantonrechter overweegt aan de hand van het proces-verbaal en diverse getuigenverklaringen dat de huurder:
• bedrijfsmatig lachgas verkocht en hiermee de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd;
• overlast aan omwonenden veroorzaakte;
• in grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen in het appartement had opgeslagen en
• zich hierdoor niet als een goed huurder betaamd heeft gedragen.
Het verweer van de huurder, dat hij verslaafd is aan lachgas en hij de aangetroffen zaken daarom enkel voor eigen gebruik voorhanden had, was volgens de kantonrechter niet aannemelijk. Het argument dat het motieboekje van zijn leverancier afkomstig was, kon de kantonrechter er evenmin van weerhouden de door de verhuurder gevorderde ontruiming toe te wijzen.
Commentaar
De huurovereenkomst is een zogenaamde duurovereenkomst. Dit houdt in dat partijen voortdurend verplichtingen jegens elkaar hebben. Zo dient een verhuurder zijn huurder het genot van de verhuurde zaak te (blijven) verstrekken en dient hij in beginsel gebreken aan die zaak te verhelpen. Een huurder is op zijn beurt onder meer gehouden om (tijdig) de afgesproken huurprijs te betalen en zich – meer in het algemeen – als een goed huurder te gedragen.
Het zich gedragen als een goed huurder betaamt, betreft een ‘kapstokbegrip’ waar een groot scala aan ongewenste gedragingen van een huurder kunnen worden opgehangen. Hierbij kan men denken aan huurders die:
• overlast veroorzaken;
• hun tuin niet of slecht onderhouden;
• medewerkers van de verhuurder bedreigen;
• een hennepkwekerij exploiteren;
• gevaarlijke stoffen opslaan/verhandelen.
Een huurder die zijn contractuele of wettelijke verplichtingen heeft geschonden, zal zich veelal niet gedragen als een goed huurder betaamt. Het verdient dan ook aanbeveling om in de huurovereenkomst duidelijkheid te verschaffen over wat een huurder wel/niet is toegestaan met betrekking tot het (gebruik van het) huurobject. Daarnaast doen verhuurders er verstandig aan om een boetebeding in de huurovereenkomst op te nemen als prikkel voor een huurder om de gemaakte afspraken na te komen. Een algemeen boetebeding wordt niet altijd gehonoreerd. Het moet voor de huurder duidelijk zijn welke boete op welke overtreding staat.
Wanneer een huurder tekort schiet in de nakoming van zijn contractuele of wettelijke verplichtingen en het niet mogelijk blijkt om met wederzijds goedvinden uit elkaar te gaan, zal een verhuurder zich tot de rechter moeten wenden om de huurovereenkomst te laten beëindigen.
Rechters hechten echter grote waarde aan het woonbelang van een huurder en zullen dan ook niet lichtvaardig met een beëindigingsvordering van een verhuurder omgaan. Een enkele tekortkoming van een huurder hoeft dus niet te betekenen dat de huurovereenkomst met deze huurder door de rechter beëindigd zal worden.
Zoals ook uit de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland volgt, vergroot een opeenstapeling van overtredingen door de huurder de slagingskans van een gerechtelijke procedure. Het verdient dan ook aanbeveling om ongewenste gedragingen van huurders en de daarover ingediende klachten goed te registreren en documenteren, zodat deze gegevens in een eventueel te voeren gerechtelijke procedure gebruikt kunnen worden.
Bent u een verhuurder die te maken heeft met een huurder die de gemaakte afspraken niet nakomt en wilt u weten welke mogelijkheden u heeft om uw huurrelatie met deze huurder te beëindigen? Neem dan gerust contact op met het Team Vastgoed (vakgroep huurrecht).
Joke Schraagen
Marjolein Meijer
David Vrijbergen