Vastgoedtransactie: wanneer zit u eraan vast? - Blogreeks Vastgoedtransacties

Een vastgoedtransactie kent vaak een lange aanloop naar het ondertekenen van een koopovereenkomst: er worden biedingen uitgebracht, gesproken over bepaalde voorwaarden en meerdere conceptovereenkomsten komen langs. Op het moment dat de handtekeningen gezet zijn is de deal rond.

Vaak wordt vergeten dat tijdens die aanloop, de precontractuele fase, al verplichtingen kunnen ontstaan. Voor het ontstaan van een overeenkomst vereist de wet meestal geen handtekening. Een overeenkomst kan dus al tot stand komen vóór het ondertekenen. Ook is het niet altijd toegestaan onderhandelingen zomaar af te breken.

In onze nieuwste blogreeks ‘Vastgoedtransacties’ bespreken we veelvoorkomende juridische vraagstukken rondom het sluiten van vastgoedtransacties. In dit eerste blog gaan we in op discussies die kunnen ontstaan tijdens de precontractuele fase. Aan de hand van een voorbeeld beoordelen we of er al een overeenkomst tot stand is gekomen, of de onderhandelingen nog mogen worden afgebroken en welke sancties kunnen volgen als dat niet zo is.

De casus: verkoop van een bedrijfspand

Een ondernemer wil zijn bedrijfspand verkopen. Een vastgoedbelegger toont interesse. Partijen spreken elkaar meerdere keren. De belegger brengt een bod uit van 2 miljoen euro. De verkoper reageert per e-mail:

“Wij gaan akkoord met de koopprijs. Laten we de afspraken verder uitwerken.”

Daarna wisselen partijen informatie uit. Er wordt gesproken over financiering, bodemonderzoek, lopende huurovereenkomsten en de leveringsdatum. Ook wordt een conceptkoopovereenkomst gedeeld.

Vervolgens ontvangt de verkoper een hoger bod van een derde. Kan de verkoper de onderhandelingen met de belegger staken en het pand verkopen aan de derde?

Vraag 1: is er al een overeenkomst?

In dit soort gevallen stelt de belegger vaak dat er al een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarbij wordt natuurlijk verwezen naar de opmerking dat de verkoper akkoord gaat met de prijs.

Of er inderdaad al een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van wat partijen aan elkaar hebben verklaard en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden uit die verklaringen.

In de casus is duidelijk dat partijen overeenstemming hebben over het pand en de koopprijs. Toch betekent dat niet automatisch dat er een overeenkomst tot stand is gekomen. Het gaat er immers om of de koper redelijkerwijs mocht verwachten dat de verkoper met zijn bericht bedoelde zich te binden aan een koopovereenkomst.

💡Tip: wees helder en duidelijk in je schriftelijke mededelingen. Dat voorkomt dat de andere partij je verkeerd begrijpt en dus ook dat je onbedoeld gebonden bent aan een overeenkomst. Verkoper had dus bijvoorbeeld uitdrukkelijk kunnen vermelden dat hij zich niet wenst te binden aan het bod, omdat onderhandelingen worden gevoerd met een derde.

Meer weten over een vastgoedtransactie? 

Bram denkt graag met je mee.

Contact opnemen

Vraag 2: mogen de onderhandelingen gestaakt worden?

Voor het geval er nog geen koopovereenkomst is, stelt een koper in dit soort situaties vaak dat de onderhandelingen niet afgebroken mogen worden. De verkoper zou dan verplicht zijn om de onderhandelingen door te zetten.

Het uitgangspunt is dat partijen vrij zijn om te onderhandelen. Die vrijheid betekent ook dat partijen mogen besluiten om niet verder te gaan. Een verkoper mag dus tot de conclusie komen dat hij niet met deze koper wil contracteren.

Die vrijheid heeft grenzen. Partijen die met elkaar onderhandelen moeten rekening houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Dat betekent dat het afbreken van onderhandelingen onder omstandigheden onaanvaardbaar kan zijn.

De vraag is of de koper er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Dat vertrouwen ontstaat niet zomaar. De lat ligt hoog. 

Terug naar de casus: mocht de belegger redelijkerwijs verwachten dat er een overeenkomst tot stand zou komen? Waren partijen alleen nog bezig met een eerste verkenning? Dan mag de verkoper de onderhandelingen waarschijnlijk nog staken. Maar als over de belangrijkste punten al overeenstemming bestaat en vooral de details nog moeten worden uitgewerkt in een schriftelijke overeenkomst, mag de koper waarschijnlijk verwachten dat er een overeenkomst tot stand zal komen.

Ook de reden voor het staken van de onderhandelingen is van belang. Als blijkt dat een cruciale vergunning niet zal worden verleend en de verkoper weet dat die vergunning belangrijk is, dan zal de koper de onderhandelingen vaak wel mogen staken.

In de casus gaat het om een hoger bod. Natuurlijk wil een verkoper een zo hoog mogelijke prijs, maar dat betekent niet dat hij (alleen) door het nieuwe, hogere bod de onderhandelingen mocht staken. Maar als hij bij de belegger het vertrouwen heeft gewekt dat de transactie met hem zou worden afgerond, kan het onaanvaardbaar zijn om alleen vanwege een beter bod weg te lopen.

Tip: Laat weten dat je (bijvoorbeeld) met andere partijen onderhandelt en verkoopt aan de hoogste bieder. Of dat je je pas wil binden door schriftelijke ondertekening van de overeenkomst. Dat geeft meer ruimte om de onderhandelingen af te breken.

Vraag 3: wat zijn de sancties van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen?

Als het afbreken van onderhandelingen onrechtmatig is, kan de rechter daaraan gevolgen verbinden. In de praktijk gaat het vooral om schadevergoeding maar ook een verplichting om door te onderhandelen is mogelijk.

In de casus zal de belegger waarschijnlijk eerst schadevergoeding vorderen. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden tussen het negatieve en het positieve contractsbelang. Het negatieve contractsbelang bestaat uit de kosten die door die partij zijn gemaakt voor de onderhandelingen. Het positieve contractsbelang kan aanzienlijk groter zijn en bestaat uit het nadeel doordat de overeenkomst niet tot stand is gekomen. Denk bijvoorbeeld aan gederfde winst. Daarvoor moet de belegger in de regel gerechtvaardigd hebben vertrouwd dat de koopovereenkomst tot stand zou komen. Dat zal niet snel worden aangenomen.

Wat betekent dit voor de praktijk?

De precontractuele fase bij vastgoedtransacties is dus niet vrijblijvend. Ook vóór ondertekening kunnen juridische gevolgen ontstaan.

💡Tip: blijf kritisch naar je onderhandelingsstrategie kijken. Juridisch is het dus van belang om helder en duidelijk te communiceren. In de praktijk zijn onderhandelaars juist vaak bewust vager, zij willen om strategische redenen niet dat de andere partij weet wat de eigen belangen zijn. Dat is begrijpelijk, maar kan dus leiden tot discussies.

Conclusie

Bij vastgoedtransacties ontstaan in de precontractuele fase vaak twee discussies. Is er al een overeenkomst tot stand gekomen? En als dat niet zo is, mochten de onderhandelingen dan nog worden afgebroken?

Het antwoord is niet altijd makkelijk te geven. De precontractuele fase is namelijk een grijs gebied tussen het ontstaan van een overeenkomst en het ontbreken van enige juridische binding.

Wil je onderhandelingen afbreken en wil je voorkomen dat je te maken krijgt met discussies over de precontractuele fase? Of word je geconfronteerd met een partij die de onderhandelingen staakt, maar wil je weten of er al een overeenkomst is waar je die partij aan kan houden? Neem dan contact op met de advocaten van team Vastgoed van JPR Advocaten. In deze situaties kan het namelijk nog beide kanten op, maar dan moeten wel de juiste stappen gezet worden.

Deze blog is geschreven door Bram Willemsen en is onderdeel van de blogreeks ‘Vastgoedtransacties’. In de volgende blog bespreekt Sharbel Goriya hoe in een Letter of Intent (LOI) de “spelregels” voor de onderhandelingen tussen partijen kunnen worden afgesproken.