De Hoge Raad heeft recent ook meer duidelijkheid gegeven over huur naar zijn aard van korte duur

Versoepeling regels voor tijdelijke verhuur van woningen

Als het aan minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ligt worden de mogelijkheden om te koop staande woningen tijdelijk te verhuren uitgebreid. De Hoge Raad heeft recent ook meer duidelijkheid gegeven over huur naar zijn aard van korte duur.

Door de huidige situatie op de woningmarkt, waaronder de stagnatie in de nieuwbouw en de gebrekkige doorstroming van huur- en koopwoningen, is voor huiseigenaren de noodzaak ontstaan te koop staande woningen tijdelijk te kunnen verhuren. Door te koop staande woningen tijdelijk te verhuren kunnen huiseigenaren de dubbele woonlasten waarmee zij geconfronteerd worden compenseren. Minister Spies is zich van deze noodzaak bewust en heeft aangegeven de regels voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet te versoepelen. Voor huiseigenaren, die hun oude woning niet verkocht krijgen, zal het dan ook makkelijker worden om deze koopwoningen tijdelijk te verhuren. Hoe past dit naast huur naar zijn aard van korte duur?

Leegstandwet

Artikel 15 van de Leegstandwet biedt huiseigenaren onder andere de mogelijkheid om een voor verkoop bestemde woning te verhuren, zonder dat de huurder zich op een groot deel van de huurbeschermingsmogelijkheden kan beroepen. Zo zijn niet alle in de wet opgenomen huurbeschermingsbepalingen op de huurovereenkomst van toepassing, zodat de verhuurder over verruimde opzegmogelijkheden beschikt. Bij het afgeven van een vergunning op grond van artikel 15 van de Leegstandwet heeft de gemeente op dit moment nog de verplichting de maximale huurprijs op basis van het Woningwaarderingsstelsel te vermelden. Ook mogen gemeenten extra voorwaarden stellen aan een dergelijke vergunning, welke een belemmering vormen voor het tijdelijk verhuren van woningen. Minister Spies is voornemens de verplichte vermelding van de maximale huurprijs op basis van het Woningwaarderingsstelsel af te schaffen en het stellen van extra voorwaarden aan een vergunning te verbieden.

Ook de banken zullen aan deze vorm van tijdelijke verhuur hun medewerking moeten verlenen. Nu tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet onder andere tot gevolg heeft dat de woning niet in verhuurde staat verkocht hoeft te worden, worden vanuit de bancaire instellingen echter geen problemen verwacht.

Huur van korte duur

Naast de mogelijkheden voor het tijdelijk verhuren van woonruimte op grond van de Leegstandwet biedt artikel 232 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid het gehele stelsel van huur- en huurprijsbescherming uit te sluiten in geval van huur van woonruimte, welke naar zijn aard slechts van korte duur is. Gezien de verstrekkende gevolgen voor de huurder, wordt deze regeling terughoudend toegepast. Het moet gaan om ‘gevallen’ waarin het voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. In de rechtspraak wordt deze terughoudendheid gevolgd. Rechters kijken naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik, de bedoeling van partijen, de effectuering daarvan en de duur van het gebruik. In april van dit jaar oordeelde de Hoge Raad (LJN: BV2628) nog dat sprake kan zijn van huur van woonruimte, welke naar zijn aard slechts van korte duur is, ook al is geen vergunning aangevraagd op grond van artikel 15 van de Leegstandwet. De Leegstandwet bevat dan ook geen exclusiviteit. Dit is goed nieuws voor verhuurders, naast de hierboven al aangekondigde versoepeling van de Leegstandwet.

In lid 4 van ditzelfde artikel 232 heeft de wetgever bepaald dat de gemeente panden kan verhuren die bestemd zijn voor afbraak. Ook voor deze gemeentelijke slooppanden gelden veel beschermingsbepalingen dan niet. De Hoge Raad heeft in dezelfde uitspraak ook bepaald dat het tijdelijk bewonen van deze panden ook onder gebruik naar zijn aard van korte duur kan worden geschaard en dat deze regelingen naast elkaar kunnen bestaan.

Conclusie

Door afgifte van een leegstandwetvergunning heeft de verhuurder de zekerheid dat de huurbescherming van de huurder is opgeheven en kan bij verkoop van de woning de woning vrij van verhuur worden opgeleverd. De mogelijkheden hiertoe worden ruimer. Of daadwerkelijk sprake is van het verhuren van woonruimte naar zijn aard van korte duur, wordt van geval tot geval bekeken, waarbij alle omstandigheden een rol spelen. De verhuurder loopt dan altijd het risico dat een huurder gewoon huurbescherming geniet. Zaak is dan ook om in de huurovereenkomst duidelijk vast te leggen wat de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst is, met name dient duidelijk naar voren te komen waarom partijen in die specifieke situatie overgaan tot het sluiten van een huurovereenkomst, welk naar zijn aard van korte duur is.