Splitsingsakte
De splitsing in appartementsrechten geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte (de splitsingsakte) en inschrijving van die akte met de splitsingstekening in de openbare registers van het Kadaster. Pas op het moment dat de splitsingsakte bij het Kadaster staat ingeschreven, bestaan de appartementsrechten met daaraan verbonden het mede-eigendom van de appartementseigenaar in de splitsing, het exclusieve gebruiksrecht van een privégedeelte door de appartementseigenaar en het verplichte lidmaatschap van de appartementseigenaar van de Vereniging van Eigenaars (VvE).
Hoewel het opstellen van de splitsingsakte doorgaans het werk van de notaris is, is het van belang om voor ogen te houden dat de splitsingsakte het juridische fundament van de splitsing vormt en dat de wet daar eisen aan stelt. De splitsingsakte regelt immers de goederenrechtelijke verhoudingen tussen de appartementseigenaars en de gemeenschap. Zorgvuldigheid bij het opstellen van deze akte is dan ook geboden. Zeker gezien een splitsingsakte naderhand niet op eenvoudige wijze kan worden gewijzigd en de splitsingsakte in de rechtspraak objectief wordt uitgelegd. Wanneer je overweegt om door splitsing appartementsrechten in het leven te roepen, is het van groot belang dat jouw bedoelingen bij de splitsing duidelijk in de akte naar voren komen. Wij kunnen jou daarbij helpen.
Hoofd- en ondersplitsing
Wanneer een gebouw gesplitst is in appartementsrechten kan meestal volstaan worden met één splitsingsakte en één VvE. Dit wordt anders als er meerdere gebouwen in de splitsing betrokken worden en/of een gebouw uit een mix van functies bestaat (bijvoorbeeld de mix van wonen, winkelruimte en parkeren). Het is in zulke gevallen praktischer om te werken met een hoofdsplitsing en een ondersplitsing. Door te werken met een ondersplitsing ontstaan er voor de verschillende gebouwen en/of functies eigen splitsingsakten en eigen VvE’s.
Het bestaan van een hoofd- en ondersplitsing leidt in de praktijk tot de nodige hoofdbrekens voor appartementseigenaars. Hoe moeten bijvoorbeeld besluiten worden genomen? Voor deze en overige vragen, zijn wij jou graag van dienst.
Huishoudelijk reglement
Het huishoudelijk reglement betreft in tegenstelling tot de splitsingsakte geen splitsingsstuk en wordt door de wet evenmin verplicht gesteld. Toch is het in vele gevallen raadzaam om als VvE een huishoudelijk reglement op te stellen. In dat document kunnen nadere afspraken worden opgenomen over het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten binnen de splitsing. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het wel of niet mogen plaatsen van voorwerpen in de gemeenschappelijke gedeelten. Mits de splitsingsakte daartoe de mogelijkheid biedt, is het volgens rechtspraak van de Hoge Raad ook mogelijk regels te stellen ten aanzien van de privégedeelten. Aan dit laatste zitten de nodige haken en ogen. Neem daarover gerust contact met ons op.
Het is ook van belang dat de regels van het huishoudelijk reglement niet in strijd komen met de bepalingen van de splitsingsakte met het bijbehorende splitsingsreglement. Voorkom tegenstrijdigheden door het huishoudelijk reglement juridisch te laten toetsen!
