Menu
JPR Advocaten

Opzeggen huurcontract

Bij het opzeggen van een huurcontract heeft u meestal te maken met wettelijke voorschriften. Waar moet u dan aan denken?

Een huurcontract kan op verschillende manieren worden beëindigd. Dat is in de eerste plaats door het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn. Een huurcontract kan ook worden beëindigd door opzegging of door ontbinding, bijvoorbeeld na contractbreuk. Maar een huurcontract kan natuurlijk ook worden beëindigd in onderling overleg tussen de verhuurder en de huurder. Dat is dan in feite een huurbeëindigingsovereenkomst.

Dat geldt voor een huurovereenkomst in het algemeen. Wanneer de huurovereenkomst echter betrekking heeft op woon-, winkel- of bedrijfsruimte (waaronder kantoorruimte) dan spelen bijzondere wettelijke regelingen. Van een groot deel van die wettelijke regelingen mag door de verhuurder niet worden afgeweken. De wetgever heeft die wettelijke regelingen namelijk bedoeld ter bescherming van de huurder. Dat zijn bijvoorbeeld voorschriften waaruit volgt dat door de verhuurder alleen op specifiek door de wetgever genoemde gronden mag worden opgezegd. Of voorschriften bijvoorbeeld met betrekking tot de opzegdatum of opzegtermijn. Het is belangrijk te realiseren dat deze wettelijke voorschriften niet alleen gelden voor het opzeggen van een huurcontract met een onbepaalde tijd, maar soms ook voor het opzeggen van huurcontracten met een bepaalde tijd.

Bij de verhuur van woonruimte zijn de opzeggingsgronden door de wetgever heel precies voorgeschreven. De verhuurder dient zich daar stipt aan te houden. De meest bekende opzeggingsgronden zijn wangedrag van de huurder (‘de huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt’) en dringend eigen gebruik. Maar er zijn nog 4 andere opzeggingsgronden. Die andere opzeggingsgronden hebben betrekking op het verstrijken van een afgesproken huurtermijn met een beding in de huurovereenkomst van ontruiming door de huurder na afloop van deze termijn, met de door de huurder niet aanvaarden van een redelijk aanbod door de verhuurder, althans wanneer dat aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten, met het voornemen van de verhuurder om een op de woning krachtens het geldend bestemmingsplan liggende bestemming te verwezenlijken en met de beëindiging van een kamerverhuur.

Ook bij de verhuur van winkelruimte zijn de gronden voor het opzeggen van een huurcontract door de wetgever voorgeschreven. De verhuurder dient zich ook daar stipt aan te houden. Hier zijn de opzeggingsgronden een slechte bedrijfsvoering door de huurder (‘de bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt’), duurzaam eigen gebruik door de verhuurder (onder omstandigheden renovatie daaronder begrepen) en - wanneer de huurovereenkomst langer dan vijf jaar heeft geduurd - een belang van de verhuurder bij een beëindiging van de huurovereenkomst dat groter is dan een belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dus een belangenafweging door de rechter.

Bij de verhuur van bedrijfsruimte (waaronder kantoorruimte) zijn door de wetgever geen gronden voor het opzeggen van een huurcontract voorgeschreven. De verhuurder heeft bij dat soort huurcontracten dus veel meer mogelijkheden om de huurovereenkomst op te zeggen. Voor dit soort huurcontracten geldt echter wel een zogenaamde ontruimingsbescherming. De regeling van de ontruimingsbescherming is niet eenvoudig. De verhuurder dient de huurovereenkomst op te zeggen én de verhuurder dient aan de huurder ook de ontruiming aan te zeggen. Na de datum waartegen de huur-overeenkomst werd opgezegd en de ontruiming werd aangezegd, heeft de huurder nog het recht om gedurende een periode van twee maanden de bedrijfs-/kantoorruimte te blijven gebruiken. Dat is de periode van ontruimingsbescherming. Gedurende deze twee maanden kan de huurder aan de kantonrechter vragen om deze periode van ontruimingsbescherming te verlengen. Dat is mogelijk met een termijn van maximaal één jaar, maar deze termijn kan op verzoek van de huurder door de kantonrechter daarna nog twee keer met een termijn van maximaal één jaar worden verlengd. De kantonrechter bepaalt of daartoe aanleiding bestaat en ook voor welke periode deze ontruimingsbescherming voor de huurder kan worden verlengd. Na uiteindelijk maximaal drie jaar dient de huurder de gehuurde bedrijfs-/kantoorruimte te ontruimen.

Een huurcontract kan op verschillende manieren tot een einde komen. Dat is in de eerste plaats door het verstrijken van de tijd die vooraf werd afgesproken. Een huurcontract kan ook worden beëindigd door een opzegging of door een ontbinding, bijvoorbeeld na ontractbreuk. Maar een huurcontract kan natuurlijk ook worden beëindigd in onderling overleg tussen de verhuurder en de huurder. Dat is dan in feite een huurbeëindigingsovereenkomst.

Dat geldt voor een huurovereenkomst in het algemeen. Wanneer de huurovereenkomst echter betrekking heeft op woon-, winkel- of bedrijfsruimte (waaronder kantoorruimte) dan spelen bijzondere wettelijke regelingen. Van een groot deel van die wettelijke regelingen mag door de verhuurder niet worden afgeweken. De wetgever heeft die wettelijke regelingen namelijk bedoeld ter bescherming van de huurder. Dat zijn bijvoorbeeld voorschriften waaruit volgt dat door de verhuurder alleen op specifiek door de wetgever genoemde gronden mag worden opgezegd. Of voorschriften bijvoorbeeld met betrekking tot de opzegdatum of opzegtermijn. Het is belangrijk te realiseren dat deze wettelijke voorschriften niet alleen gelden voor het opzeggen van een huurcontract met een onbepaalde tijd, maar soms ook voor het opzeggen van huurcontracten met een bepaalde tijd.

Bij de verhuur van woonruimte zijn de opzeggingsgronden door de wetgever heel precies voorgeschreven. De verhuurder dient zich daar stipt aan te houden. De meest bekende opzeggingsgronden zijn wangedrag van de huurder (‘de huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt’) en dringend eigen gebruik. Maar er zijn nog vier andere opzeggingsgronden. Die opzeggingsgronden zijn door de wetgever wat ingewikkeld omschreven, maar ze hebben te maken met het verstrijken van een afgesproken huurtermijn, met het door de huurder niet aanvaarden van een redelijk aanbod door de verhuurder, met het gebruik van de woning volgens een bestemmingsplan en met kamerverhuur.

Bij de verhuur van winkelruimte zijn de gronden voor het opzeggen van een huurcontract ook weer door de wetgever voorgeschreven, maar iets minder precies dan bij woonruimte. Hier zijn de opzeggingsgronden een slechte bedrijfsvoering door de huurder, duurzaam eigen gebruik door de verhuurder (renovatie daaronder begrepen) en - wanneer de huurovereenkomst langer dan vijf jaar heeft geduurd - een belang van de verhuurder bij een beëindiging van de huurovereenkomst dat groter is dan een belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.

Bij de verhuur van bedrijfsruimte (waaronder kantoorruimte) zijn door de wetgever geen gronden voor het opzeggen van een huurcontract voorgeschreven. De verhuurder heeft bij dat soort huurcontracten dus veel meer mogelijkheden om de huurovereenkomst op te zeggen. Specifiek met betrekking tot dit soort huurcontracten geldt echter wel een zogenaamde ontruimingsbescherming. Na de opzegging van het huurcontract door de verhuurder waarbij de ontruiming is aangezegd, mag de huurder nog gedurende een periode van twee maanden de bedrijfs-/kantoorruimte blijven gebruiken.
Gedurende deze twee maanden kan de huurder dan aan de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst ondanks de opzegging door de verhuurder toch nog te verlengen. De kantonrechter kan dit opgezegde huurcontract dan verlengen met een termijn van maximaal één jaar, maar deze termijn kan op verzoek van de huurder door de kantonrechter daarna nog twee keer met een termijn van
maximaal één jaar worden verlengd. Daarna komt de huurovereenkomst definitief tot een einde en dient de huurder tot ontruiming over te gaan.

Een huurcontract kan op verschillende manieren worden beëindigd. Dat is in de eerste plaats door het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn. Een huurcontract kan ook worden beëindigd door opzegging of door ontbinding, bijvoorbeeld na contractbreuk. In de praktijk wordt echter nog wel eens vergeten dat een huurcontract ook kan worden beëindigd in onderling overleg tussen de verhuurder en de huurder, dus met een huurbeëindigingsovereeenkomst.

Dat geldt voor een huurovereenkomst in het algemeen. Wanneer de huurovereenkomst echter betrekking heeft op woon-, winkel- of bedrijfsruimte (waaronder kantoorruimte) dan zijn bijzondere wettelijke regelingen van toepassing. Een groot deel van die wettelijke regelingen is van zogenaamd semi-dwingend recht. Hiervan mag door de verhuurder niet worden afgeweken. De wetgever heeft die wettelijke regelingen namelijk bedoeld ter bescherming van de huurder. Semi-dwingend recht geldt bijvoorbeeld ten aanzien van door de wetgever voorgeschreven opzeggingsgronden of regelingen bijvoorbeeld met betrekking tot de opzegdatum of opzegtermijn. Die wettelijke voorschriften gelden niet alleen voor het opzeggen van een huurcontract met een onbepaalde tijd, maar soms ook voor het opzeggen van huurcontracten met een bepaalde tijd.

Bij de verhuur van woonruimte zijn de meest bekende opzeggingsgronden: wangedrag van de huurder (‘de huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt’) en dringend eigen gebruik.
Andere, minder bekende opzeggingsgronden zijn het verstrijken van een afgesproken huurtermijn, althans indien in de huurovereenkomst het beding van ontruiming door de huurder werd opgenomen en het door de huurder niet aanvaarden van een redelijk aanbod door de verhuurder, althans wanneer dat aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten. Een andere grond voor het opzeggen van een huurcontract is het voornemen van de verhuurder om een op de woning krachtens het geldend bestemmingsplan liggende bestemming te verwezenlijken. Als laatste grond voor het opzeggen van een huurcontract in de wet wordt de beëindiging van een kamerverhuur genoemd.

Ook bij de verhuur van winkelruimte zijn de gronden voor het opzeggen van een huurcontract door de wetgever voorgeschreven. De opzeggingsgronden hier zijn een slechte bedrijfsvoering door de huurder (‘de bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt’), de nood-zaak van duurzaam eigen gebruik door de verhuurder (onder omstandigheden renovatie daaronder begrepen) en - wanneer de huurovereenkomst langer dan 5 jaar heeft geduurd - een belang van de verhuurder bij een beëindiging van de huurovereenkomst dat groter is dan het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dus een belangenafweging door de rechter.

Bij de verhuur van bedrijfsruimte (waaronder kantoorruimte) bestaan geen door de wetgever voorgeschreven gronden voor het opzeggen van een huurcontract. Voor dit soort huurcontracten geldt echter wel een zogenaamde ontruimingsbescherming. De verhuurder dient de huurovereenkomst op te zeggen én daarbij tevens de ontruiming aan te zeggen. Daarna heeft de huurder nog het recht om gedurende een periode van twee maanden de bedrijfs-/kantoorruimte te blijven gebruiken. Dat is de periode van ontruimingsbescherming. Gedurende deze twee maanden heeft de huurder het recht aan de kantonrechter te vragen om deze periode van ontruimingsbescherming te verlengen met maximaal één jaar. Indien de kantonrechter dit verzoek van de huurder toewijst, kan de huurder daarna nog
maximaal twee keer opnieuw een verlengingsverzoek aan de kantonrechter doen. De kantonrechter kan dan dit verzoek toestaan met opnieuw een termijn van maximaal één jaar. Na uiteindelijk maximaal drie jaar dient de huurder de gehuurde bedrijfs-/kantoorruimte te ontruimen. De ontruimingsbescherming van de huurder is dan tot een einde gekomen en er bestaan op dat moment geen rechtsmiddelen meer om een verdere verlenging te verkrijgen.

Meer weten over onze dienstverlening?
Neem contact op
Op de hoogte blijven?
Meld u aan voor de nieuwsbrief: