Menu
JPR Advocaten

Huurovereenkomst

Een huurovereenkomst komt in het dagelijks leven in allerlei vormen voor. Soms sluit u misschien een huurovereenkomst zonder dat u daarbij stil staat. Denk bij een huurovereenkomst bijvoorbeeld aan:

• uw eigen huis/appartement;
• de kantoorruimte voor uw eigen bedrijf;
• de winkelruimte/het bedrijfspand voor uw winkel of horecabedrijf;
• kamerverhuur;
• de opslagruimte voor uw spullen;
• het vakantiehuis op Texel;
• de aanhangwagen bij de bouwmarkt.

In al deze gevallen komt er een huurovereenkomst tot stand. Een huurovereenkomst is - zo omschrijft de wet het - een overeenkomst (afspraak), waarbij de ene partij (de verhuurder) zich verplicht om aan de andere partij (de huurder) een zaak in gebruik te geven, terwijl de huurder verplicht is tot het doen van een tegenprestatie. De tegenprestatie zal veelal het betalen van een geldsom (huurprijs) zijn.

Huurcontract

Een huurcontract hoeft niet schriftelijk te zijn. Een mondelinge huurovereenkomst is ook geldig, maar is soms wel moeilijk te bewijzen. Daarom verdient een schriftelijke huurovereenkomst uitdrukkelijk de voorkeur. In een huurcontract staan de afspraken die huurder en verhuurder aan het begin van een huurperiode met elkaar hebben gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan de volgende zaken:

• duur van de overeenkomst;
• opzegtermijn;
• hoogte van de huurprijs;
• servicekostenregeling;
• onderhoudsverdeling;
• waarborgsom;
• wel/geen verbod onderhuur;
• gebruiksvoorschriften;
• de mogelijkheid om het gehuurde te verbouwen;
• de staat waarin het gehuurde aan het einde van de huur moet worden opgeleverd.

Daarnaast worden soms ook zogenoemde algemene bepalingen (ROZ: Vereniging Raad Voor Onroerende zaken) op de huurovereenkomst van toepassing verklaard. In de algemene bepalingen worden zaken zoals bijvoorbeeld de aansprakelijkheid van de huurder en verhuurder, gebruiksvoorschriften, wijze van oplevering, de onderhoudsverdeling en huurprijsaanpassing uitvoerig geregeld.
Naast de afspraken die huurder en verhuurder met elkaar hebben gemaakt, gelden ook de wettelijke huurregels.

Wettelijke huurregels

De wetgever heeft voor huurovereenkomsten wettelijke regels opgesteld. Er zijn regels die gelden voor alle huurcontracten, dus zowel voor onroerende zaken (woning en bedrijfsruimte) als voor roerende zaken (zoals bijvoorbeeld de hiervoor genoemde aanhangwagen bij de bouwmarkt).
Maar er zijn ook regels die alleen gelden voor bijzondere huurovereenkomsten. Dit is onder meer het geval bij:

• het huren van woonruimte;
• het huren van een winkel of horecagelegenheid;
• het huren van kantoorruimte en ander gebouwde onroerend zaak.

De wettelijke huurregels zijn soms van dwingend recht. Dat betekent dat huurder en verhuurder hiervan niet mogen afwijken. De wet gaat dan boven de gemaakte afspraken tussen huurder en verhuurder in de huurovereenkomst.

Huur van woonruimte

Het gaat dan bijvoorbeeld over het huren van een (zelfstandige) woning of appartement. Maar ook over het huren van onzelfstandige woonruimte zoals een studentenkamer of kamer in een woning waarbij men de sanitaire voorzieningen deelt.

De huurder van woonruimte heeft verregaande huurbescherming. Voor huurovereenkomsten woonruimte gesloten vóór 1 juli 2016 geldt dat een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte (bijvoorbeeld voor de duur van één jaar) niet automatisch eindigt na verloop van die periode. Er moet nog wel door de verhuurder opgezegd worden. Dat de verhuurder moet opzeggen, geldt dus zowel bij tijdelijke huurovereenkomsten als voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Bij die opzegging moet de verhuurder minimaal drie maanden opzegtermijn in acht nemen. Voor elk jaar dat de huur voortduurt komt daar één maand extra bij, tot een maximum van zes maanden. De verhuurder kan alleen in bepaalde wettelijke gevallen de huurovereenkomst opzeggen bijvoorbeeld als de huurder geen goed huurder is of dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Indien de huurder niet met de opzegging akkoord gaat, zal de verhuurder naar de rechter moeten stappen. De huurovereenkomst blijft doorlopen totdat de rechter de beëindiging heeft uitgesproken. 

Sinds 1 juli 2016 is het onder omstandigheden wel mogelijk geworden voor een verhuurder om een woning tijdelijk voor maximaal 2 jaar te verhuren (en een kamer zelfs voor maximaal 5 jaar). Na het einde van de afgesproken termijn komt de huurovereenkomst  dan wel “van rechtswege” tot een einde. Het enige dat de verhuurder daarvoor wél moet doen, is een tijdige schriftelijke aanzegging aan de huurder dat de huurovereenkomst op het afgesproken tijdstip zal eindigen.  Deze schriftelijke aanzegging is belangrijk. De aanzegging dient uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn aan de huurder te worden verstuurd, maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Wanneer de verhuurder de aanzegging vergeet, dan wordt de huurovereenkomst na de afgesproken termijn automatisch voor onbepaalde tijd verlengd. Op dat moment ontstaat voor de huurder weer recht op volledige huurbescherming. 

Verhuurder mag de tijdelijke huurovereenkomst (voor maximaal 2 jaar) niet tussentijds op-zeggen; de huurder mag dat wel. Het is niet mogelijk om twee keer achter elkaar met dezelfde huurder een tijdelijke huurovereenkomst (van maximaal 2 jaar) te sluiten. Dan ontstaat van rechtswege bij het tweede contract een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en daarmee voor de huurder recht op volledige huurbescherming.  

Naast de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van woonruimte voor maximaal 2 jaar (sinds 1 juli 2016) kan er ook in een aantal specifieke gevallen tijdelijk worden verhuurd. Denk aan tijdelijk te koop staande woningen: die kunnen  worden verhuurd met gebruikmaking van een vergunning op basis van de Leegstandswet en een specifiek huurcontract. Het zorgvuldig opstellen van de huurovereenkomst is in dit soort gevallen gelet op de specifieke wettelijke regels van groot belang. Bij twijfel, schakel deskundige hulp in! Ook kan mogelijk toch tijdelijk verhuurd worden in de situatie dat de eigenaar/huurder van een woning (verhuurder) tijdelijk naar het buitenland gaat en na enige tijd weer terug wil komen in zijn woning. De mogelijkheden hiervoor zijn sinds 1 juli 2016 ook verruimd. 

Wat kunt u als verhuurder doen als u te maken krijgt met een huurder van woonruimte (of bedrijfsruimte) die de huur onbetaald laat, voor overlast zorgt en/of een hennepkwekerij in de woning heeft? De huurder heeft rechten; u kunt de huurder ook in deze gevallen niet zomaar uit de woning (bedrijfsruimte) zetten. Wel kunt u naar de rechter stappen om de huurovereenkomst meteen te laten ontbinden. Ook kan vooruitlopend op die beslissing in kort geding ontruiming van de woning (bedrijfsruimte) worden gevraagd. U heeft hierbij een huurrecht advocaat nodig.

Huur van bedrijfsruimte

Er zijn in het huurrecht twee soorten bedrijfsruimte:

  • detailhandel, ambachtsbedrijf, horeca, hotel en kampeerbedrijf (artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek);
  • kantoor, opslagruimte en alle overige gebouwde onroerende zaken (artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek). Deze categorie wordt ook wel “ overige bedrijfsruimte” genoemd.


Voor deze twee soorten bedrijfsruimten gelden andere huurregels. De huurder van zogenoemde winkelruimte geniet meer bescherming dan de huurder van zogenoemde overige bedrijfsruimte. 

De huurovereenkomst voor bedrijfsruimte (7:290 Burgerlijk Wetboek) wordt in beginsel aangegaan voor de duur van 5+5 jaar. De huurovereenkomst eindigt ook hier niet automatisch na het verstrijken van de overeengekomen duur. Het huurcontract moet in beginsel bijna altijd door de verhuurder worden opgezegd. De verhuurder kan na de 1e periode van vijf jaar slechts in twee situaties opzeggen: geen goede bedrijfsvoering door huurder en het zelf dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Na de 2e periode van vijf jaar (dus na tien jaar) komen er drie opzeggingsgronden bij (waaronder de belangenafweging). Indien de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, dan dient de verhuurder naar de rechter te stappen om de huurovereenkomst te laten beëindigen.

Voor de huurder gelden de limitatieve opzeggingsgronden niet: de huurder kan het huurcontract tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van de contractuele/wettelijke opzegtermijn simpelweg opzeggen. Het is voor verhuurder én huurder verstandig om de huurovereenkomst altijd schriftelijk op te zeggen, bij voorkeur per deurwaardersexploot of aangetekende brief.

Voor de huurder van zogenoemde overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek) is minder huurbescherming. Voor de verhuurder gelden in dat geval geen limitatieve opzeggingsgronden; de verhuurder kan om elke reden opzeggen waarbij hij wel ook de ontruiming tegen een bepaalde datum moet aanzeggen. De huurder geniet daarentegen ontruimingsbescherming nadat de huurovereenkomst is opge-zegd. De huurder hoeft gedurende twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd het pand niet te ontruimen. De schorsing van de ontruimingsverplichting kan verder verlengd worden. Daarvoor dient de huurder wel zelf naar de rechter te stappen, en wel binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd. De rechter gaat dan de belangen van de huurder en verhuurder bij wel/geen ontruiming tegen elkaar afwegen.

Conclusie

Het vooraf opstellen van een schriftelijke huurovereenkomst is van groot belang. Daarin zijn namelijk de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder geregeld. Partijen zijn tot op zekere hoogte vrij om met elkaar afspraken te maken. Wel gelden belangrijke wettelijke huurregels die boven de tussen partijen gemaakte af-spraken gaan. Het is daarom verstandig om contact op te nemen met een huurrecht advocaat. Deze kan u voorlichten over deze wettelijke huurregels, de mogelijkheden van wel/geen tijdelijke huur, de opzeggingsmogelijkheden en de overige belangrijke zaken die in het huurcontract geregeld moeten worden zoals de aansprakelijkheid van huurder en verhuurder, de onderhoudsverdeling, de gebruiksvoorschriften, de staat waarin het gehuurde aan het einde van de huur moet worden opgeleverd etcetera. Ook als u de huurovereenkomst zelf wilt gaan beëindigen of als u degene bent die een huuropzegging heeft ontvangen, kunt u altijd sparren met één van onze huurrecht advocaten over uw mogelijkheden en kansen.

Afspraak

Wilt u een afspraak maken met één van onze gespecialiseerde huurrecht advocaten, neem dan vrijblijvend contact met ons op. Dit kan op telefoonnummer 0314-37 23 11 (vestiging Doetinchem) of 0570- 61 40 80 (vestiging Deventer). Uiteraard kunt u onze huurrecht advocaten ook een e-mail sturen. U vindt de contactgegevens op de persoonlijke pagina van de advocaat.

Wettelijke huurregels

Voor huurovereenkomsten gelden specifieke wettelijke regels. Er zijn regels die voor alle huurcontracten gelden, dus zowel voor onroerende zaken (woning en bedrijfsruimte) als voor roerende zaken (zoals bijvoorbeeld de hiervoor genoemde aanhangwagen bij de bouwmarkt).
Maar er zijn ook regels die alleen gelden voor bijzondere huurovereenkomsten. Dit is onder meer het geval bij:

• het huren van woonruimte;
• het huren van een winkel of horecagelegenheid;
• het huren van kantoorruimte en ander gebouwde onroerend zaak.

De wettelijke huurregels zijn soms van dwingend recht. Dat betekent dat huurder en verhuurder hiervan niet mogen afwijken. De wet gaat dan boven de gemaakte afspraken tussen huurder en verhuurder in de huurovereenkomst. Ook is er zogenoemd semi-dwingend huurrecht. Er mag dan in het huurcontract niet ten nadele van de huurder van de wet worden afgeweken, maar wel ten nadele van de verhuurder.

Huur van woonruimte

Bij woonruimte denkt men meestal aan het huren van een (zelfstandige) woning of appartement. Maar het gaat ook over het huren van onzelfstandige woonruimte zoals een studentenkamer of kamer in een woning waarbij men de sanitaire voorzieningen deelt.

Voor huurovereenkomsten woonruimte gesloten vóór 1 juli 2016 geldt dat een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte (bijvoorbeeld voor de duur van één jaar) niet automatisch eindigt na verloop van die periode. Er moet nog wel door de verhuurder opgezegd worden. Dat de verhuurder moet opzeggen, geldt dus zowel bij tijdelijke huurovereenkomsten als voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Bij die opzegging moet de verhuurder minimaal drie maanden opzegtermijn in acht nemen. Voor elk jaar dat de huur voortduurt komt daar één maand extra bij, tot een maximum van zes maanden. De verhuurder kan alleen in bepaalde wettelijke gevallen de huurovereenkomst opzeggen bijvoorbeeld als de huurder geen goed huurder is of dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Indien de huurder niet met de opzegging akkoord gaat, zal de verhuurder naar de rechter moeten stappen. De huurovereenkomst blijft doorlopen totdat de rechter de beëindiging heeft uitgesproken. 

Sinds 1 juli 2016 is het onder omstandigheden wel mogelijk geworden voor een verhuurder om een woning tijdelijk voor maximaal 2 jaar te verhuren (en een kamer zelfs voor maximaal 5 jaar). Na het einde van de afgesproken termijn komt de huurovereenkomst  dan wel “van rechtswege” tot een einde. Het enige dat de verhuurder daarvoor wél moet doen, is een tijdige schriftelijke aanzegging aan de huurder dat de huurovereenkomst op het afgesproken tijdstip zal eindigen.  Deze schriftelijke aanzegging is belangrijk. De aanzegging dient uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn aan de huurder te worden verstuurd, maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Wanneer de verhuurder de aanzegging vergeet, dan wordt de huurovereenkomst na de afgesproken termijn automatisch voor onbepaalde tijd verlengd. Op dat moment ontstaat voor de huurder weer recht op volledige huurbescherming. 

Verhuurder mag de tijdelijke huurovereenkomst (voor maximaal 2 jaar) niet tussentijds opzeggen; de huurder mag dat wel. Het is niet mogelijk om twee keer achter elkaar met dezelfde huurder een tijdelijke huurovereenkomst (van maximaal 2 jaar) te sluiten. Dan ontstaat van rechtswege bij het tweede contract een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en daarmee voor de huurder recht op volledige huurbescherming.

Naast de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van woonruimte voor maximaal 2 jaar (sinds 1 juli 2016) kan er ook in een aantal specifieke gevallen tijdelijk worden verhuurd. Denk aan tijdelijk te koop staande woningen: die kunnen worden verhuurd met gebruikmaking van een vergunning op basis van de Leegstandswet en een specifiek huurcontract. Het zorgvuldig opstellen van de huurovereenkomst is in dit soort gevallen gelet op de specifieke wettelijke regels van groot belang. Bij twijfel, schakel deskundige hulp in! Ook kan mogelijk toch tijdelijk verhuurd worden in de situatie dat de eigenaar/huurder van een woning (verhuurder) tijdelijk naar het buitenland gaat en na enige tijd weer terug wil komen in zijn woning. De mogelijkheden hiervoor zijn sinds 1 juli 2016 ook verruimd.

Wat kunt u doen als de verhuurder te maken krijgt met een huurder van woonruimte (of bedrijfsruimte) die de huur onbetaald laat, voor overlast zorgt en/of een hennepkwekerij in de woning heeft? De huurder heeft rechten; de verhuurder kan de huurder ook in deze gevallen niet zomaar uit de woning (bedrijfsruimte) zetten. Wel kan de verhuurder naar de rechter stappen om het huurcontract meteen te laten ontbinden. Ook kan vooruitlopend op die beslissing in kort geding ontruiming van de woning (bedrijfsruimte) worden gevraagd. Daarbij heeft de verhuurder een huurrecht advocaat nodig.

Huur van bedrijfsruimte

Er zijn in het huurrecht twee soorten bedrijfsruimte:

  • detailhandel, ambachtsbedrijf, horeca, hotel en kampeerbedrijf (artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek);
  • kantoor, opslagruimte en alle overige gebouwde onroerende zaken (artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek). Deze categorie wordt ook wel “overige bedrijfsruimte” genoemd.

Voor deze twee soorten bedrijfsruimten gelden andere huurregels. De huurder van zogenoemde winkelruimte geniet meer bescherming als de huurder van zogenoemde overige bedrijfsruimte. Het is dus altijd van belang om de specifieke bedrijfsruimte juist te kwalificeren. Welk huurregime is hier van toepassing? 

De huurovereenkomst voor bedrijfsruimte (7:290 BW) wordt in beginsel aangegaan voor de duur van 5+5 jaar. De huurovereenkomst eindigt ook hier niet automatisch na het verstrijken van de overeengekomen duur. Het huurcontract moet in beginsel bijna altijd door de verhuurder worden opgezegd. De verhuurder kan na de 1e periode van vijf jaar slechts in twee situaties opzeggen: geen goede bedrijfsvoering door huurder en het zelf dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Na de 2e periode van vijf jaar (dus na tien jaar) komen er drie opzeggingsgronden bij (waaronder de belangenafweging). Indien de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, dan dient de verhuurder naar de rechter te stappen om het huurcontract te laten beëindigen.

Voor de huurder gelden de limitatieve opzeggingsgronden niet: de huurder kan de huurovereenkomst tegen het einde van de huurperiode met in achtneming van de contractuele/wettelijke opzegtermijn simpelweg opzeggen. Het is zowel voor huurder als verhuurder verstandig om het huurcontract altijd schriftelijk op te zeggen, bij voorkeur per deurwaardersexploot of aangetekende brief.

Voor de huurder van zogenoemde overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek) is minder huurbescherming. Voor de verhuurder gelden in dat geval geen limitatieve opzeggingsgronden; de verhuurder kan om elke reden opzeggen waarbij hij wel ook de ontruiming tegen een bepaalde datum moet aanzeggen. De huurder geniet daarentegen ontruimingsbescherming nadat de huurovereenkomst is opgezegd. De huurder hoeft gedurende twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd het pand niet te ontruimen. De schorsing van de ontruimingsverplichting kan verder verlengd worden. Daarvoor dient de huurder wel zelf naar de rechter te stappen en wel binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd. De rechter gaat dan de belangen van de huurder en verhuurder bij wel/geen ontruiming tegen elkaar afwegen. Het is dan belangrijk om de belangen van de partijen zo goed mogelijk duidelijk te maken, vaak ook met financiële onderbouwing.

Conclusie

Het vooraf opstellen van een schriftelijke huurovereenkomst is van groot belang. Daarin zijn namelijk de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder geregeld. Partijen zijn tot op zekere hoogte vrij om met elkaar afspraken te maken. Wel gelden belangrijke wettelijke huurregels die boven de tussen partijen gemaakte afspraken gaan. Het is daarom verstandig om contact op te nemen met een huurrecht advocaat. Deze kan u voorlichten over deze wettelijke huurregels, de mogelijkheden van wel/geen tijdelijke huur, de opzeggingsmogelijkheden en de overige belangrijke zaken die in het huurcontract geregeld moeten worden zoals de aansprakelijkheid van huurder en verhuurder, de onderhoudsverdeling, de gebruiksvoorschriften, de staat waarin het gehuurde aan het einde van de huur moet worden opgeleverd etcetera. Ook als u het huurcontract zelf wilt gaan beëindigen of als u degene bent die een opzeggingsbrief heeft ontvangen, kunt u altijd sparren met één van onze huurrecht advocaten over uw mogelijkheden en kansen.

Afspraak

Wilt u een afspraak maken met één van onze gespecialiseerde huurrecht advocaten, neem dan vrijblijvend contact met ons op. Dit kan op telefoonnummer 0314-37 23 11 (vestiging Doetinchem) of 0570- 61 40 80 (vestiging Deventer). Uiteraard kunt u onze huurrecht advocaten ook een e-mail sturen. U vindt de contactgegevens op de persoonlijke pagina van de advocaat.

Meer weten over onze dienstverlening?
Neem contact op
Op de hoogte blijven?
Meld u aan voor de nieuwsbrief: