Menu
JPR Advocaten

Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Geschreven op 10 april 2020  •  Auteur: Team Vastgoed (vakgroep huurrecht)
Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

SPOEDWET: wetsvoorstel Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Eerder hebben wij bericht dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties werkt aan spoedwetgeving, die het mogelijk moet maken om tijdelijke huurovereenkomsten tijdens de coronacrisis voor een tijdelijke periode te verlengen. Op 6 april 2020 is het wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer. De hoofdlijnen van dit voorstel bespreken wij in dit artikel aan de hand van een reeks korte vragen en antwoorden.

1. Voor welk soort huurovereenkomsten zou deze wet gaan gelden?
De wet zal van toepassing zijn op tijdelijke huurovereenkomsten (huurovereenkomsten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte én huurovereenkomsten van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte), waarvan de huurperiode na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020 verstrijkt.

2. Welke mogelijkheid biedt het wetsvoorstel huurders?
Huurders krijgen de mogelijkheid om hun verhuurders schriftelijk te verzoeken een aflopende tijdelijke huurovereenkomst te verlengen voor een periode van één, twee of drie maanden tot uiterlijk 1 september 2020. Let op: dit verzoek van de huurder is aan een termijn gebonden.

3. Is een huurder gehouden een (vrijwillig) aanbod van zijn verhuurder om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen te accepteren?
Nee. Als de verhuurder de huurder zelf aanbiedt om de huurovereenkomst met één, twee of drie maanden tot uiterlijk 1 september 2020 te verlengen, is de huurder niet gehouden om op dit aanbod in te gaan. De tijdelijke wet heeft niet ten doel een huurder voor een langere huurperiode te binden als deze dit niet wil.

4. Is een verhuurder gehouden een verlengingsverzoek van een huurder te accepteren?
De verhuurder krijgt mogelijkheden om een verlengingsverzoek van de huurder te weigeren. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de verhuurder zich verplicht heeft de woning te verkopen/verhuren aan een andere partij. Weigering zou ook gebaseerd kunnen worden op het gegeven dat de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. Het wetsvoorstel noemt voorts enkele andere weigeringsgronden waar de verhuurder zich mogelijk op zou kunnen beroepen. Let op: aan de weigeringsmogelijkheid van de verhuurder is een termijn verbonden.

5. Kan een huurder nog naar de rechter als de verhuurder weigert het verlengingsverzoek van de huurder te accepteren?
Indien een verhuurder weigert het verlengingsverzoek te accepteren, kan de huurder de rechter verzoeken om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen. Let op: de huidige tekst van het wetsvoorstel verbindt deze mogelijkheid van de huurder niet aan een termijn. Op dit moment is nog onduidelijk of hierin wordt voorzien.

6. Welke formaliteiten moet een verhuurder in acht nemen als de huurovereenkomst afloopt in de periode na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020?Ondanks de nieuwe tijdelijke wetgeving blijft een verhuurder verplicht om het eindigen van de huurovereenkomst tijdig aan zijn huurder mede te delen (de schriftelijke kennisgeving). Het gevolg van het niet (correct) naleven van deze verplichting is dat de huurovereenkomst dan voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Let op: naast de wettelijke eis dat deze kennisgeving niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd moet plaatsvinden, stelt het wetsvoorstel een aanvullende verplichting. De verhuurder is verplicht de huurder te wijzen op de mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen. Om aan deze verplichting te voldoen, zou een verhuurder de (definitieve) wettekst van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten als bijlage aan zijn schriftelijke kennisgeving kunnen toevoegen.

7. Moet een verhuurder het eindigen van de huurovereenkomst na de tijdelijke verlenging opnieuw aanzeggen?
Ja. Een verhuurder moet de huurder opnieuw schriftelijk berichten over het naderende einde van de verlengde huurovereenkomst. Laat een verhuurder dit na of verricht de verhuurder deze kennisgeving niet tijdig, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.

8. Komt een verzoek op grond van deze wet überhaupt in aanmerking voor behandeling door de rechter?
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de deuren van de rechtbanken – in ieder geval tot 28 april 2020 - te sluiten. Alleen urgente zaken komen in deze periode in aanmerking voor behandeling. Een verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst op grond van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst wordt aangemerkt als urgente zaak, mits de verhuurder voldoende onderbouwd heeft welke urgentie hij heeft. De urgentie wordt beoordeeld door de rechter.

9. Hoe kan een tijdelijke verlenging worden vastgelegd?Alhoewel het geen formeel vereiste is, verdient het de voorkeur om de tijdelijke verlenging vast te leggen in een bijlage bij de huurovereenkomst (een ‘allonge’). Dit om beide partijen zekerheid en duidelijkheid te geven. De verhuurder voor wat betreft het einde van de huurovereenkomst, de huurder over de verlenging van de huurovereenkomst.

Tot slot

Eindigt uw huurovereenkomst in april, mei of juni 2020, waardoor uw huurovereenkomst onder de reikwijdte van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten valt en heeft u nog vragen of verdere assistentie nodig om een eventuele verlenging in goede banen te leiden of juist om een eventuele verlenging te voorkomen? Neem dan gerust contact op met het Team Vastgoed (vakgroep huurrecht) van JPR Advocaten.

Nienke Beun (06-53261210)
Lonneke Battiato-Derksen (088-6160020)
Sharbel Goriya (06-22907013)
Richard Rademaker (088-6160010)

P.S. De tekst van dit artikel is gebaseerd op de tekst van het voorliggende wetsvoorstel Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten, zoals deze op 6 april 2020 bij de Tweede Kamer is ingediend. Op voorhand valt niet uit te sluiten dat deze wet op onderdelen nog aangepast zou kunnen worden.



Op de hoogte blijven?
Meld u aan voor de nieuwsbrief: