Onlangs heeft het Gerechtshof Den Bosch weer een interessante uitspraak gedaan. Een bouwbedrijf is in opdracht van een grondeigenaar begonnen met een bouwproject. Bij aanvang van de werkzaamheden heeft dit bouwbedrijf hekken rondom de bouwplaats gezet met daarop de vermelding dat het bouwbedrijf daar aan het werk was en dat onbevoegden er niet mochten komen. U kent het wel. Het bouwbedrijf is vervolgens voortvarend aan de slag gegaan. Ondertussen heeft de eigenaar van de grond een hypotheek afgesloten op de grond waar het bouwbedrijf druk aan het bouwen was.
Een poosje later bleek dat de grondeigenaar de facturen van het bouwbedrijf niet betaalde. Het bouwbedrijf koos eieren voor haar geld en heeft op de bouwplaats extra hekken geplaatst waarop was vermeld dat het bouwbedrijf op de bouwplaats een retentierecht uitoefende. Dit retentierecht is ook bij het Kadaster ingeschreven.
Kennelijk was de grondeigenaar niet in staat om zijn schulden te betalen, want niet lang daarna is deze failliet verklaard. Het bouwbedrijf heeft bij de curator melding gemaakt van het retentierecht, en natuurlijk stond ook de bank te zwaaien met de hypotheekakte. Wie mag zich nou op de bouwgrond verhalen? Het bouwbedrijf op basis van het retentierecht of de bank op basis van het hypotheekrecht?
Punt van discussie was wanneer het bouwbedrijf haar retentierecht heeft verkregen. Ontstaat een retentierecht zodra de retentor de goederen in zijn macht krijgt, of ontstaat het retentierecht op het moment dat de retentor het inroept? Dit was één van de vragen waarop het Gerechtshof een antwoord moest geven. Volgens het Gerechtshof ontstaat het retentierecht op het moment dat de retentor de zaak (in de uitoefening van een overeenkomst) in zijn macht krijgt. Het bouwbedrijf verkreeg het retentierecht dus op het moment dat zij de eerste hekken rondom de bouwplaats heeft gezet, waar op vermeld was dat het bouwbedrijf daar aan het bouwen was en dat onbevoegden niet welkom waren. Het retentierecht is in dit geval dus ontstaan voordat het hypotheekrecht werd gevestigd.
In deze zaak stond centraal wie zich nou op de opbrengst van de bouwgrond mocht verhalen; de retentor of de hypotheekhouder. Het Gerechtshof heeft besloten dat het retentierecht voorrang heeft boven het hypotheekrecht. Het kan dus lonen om een beroep te doen op het retentierecht, zowel binnen als buiten faillissement. De retentor heeft een vrij sterke positie. Goed om te weten, zeker ook voor hypotheekhouders!
Lees hier de volledige uitspraak.
Wilt u meer weten over deze uitspraak of over de ins en outs van het retentierecht? Neem dan contact op met één van onze specialisten!
Eva Lammers
Joke Schraagen
Marjolein Meijer