Na 14 jaar heeft de Raad voor de Onroerende Zaken (“ROZ”) op 18 april 2017 een nieuwe modelhuurovereenkomst voor woonruimte gepubliceerd. De ROZ wil met het nieuwe model aansluiten bij de huidige (ver)huurpraktijk die zich kenmerkt door tijdelijke huur, verhuur aan specifieke groepen, onderverhuur via AirBnB, verbod hennepteelt, aanpak overlast en speciale boetebepalingen. Het nieuwe ROZ-model bestaat uit een Huurovereenkomst Woonruimte 2017 en de Algemene Bepalingen Woonruimte 2017. Wat is er nieuw? Wij zetten de belangrijkste wijzigingen op een rij.
Het opnemen van de wettelijke mogelijkheden tot tijdelijke verhuur
De verhuurder heeft vanaf 1 juli 2016 de mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Deze mogelijkheid van tijdelijke verhuur is in het nieuwe ROZ-model verwerkt. Huurder en verhuurder kunnen in artikel 3 van de huurovereenkomst kiezen uit vier vormen van (tijdelijke) verhuur:
1) Verhuur voor onbepaalde tijd;
2) Verhuur voor onbepaalde tijd met een minimum van 12 maanden (niet zonder risico!);
3) Verhuur voor bepaalde tijd voor maximaal twee jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) en vijf jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte: zoals bij kamerbewoning)
4) Verhuur voor bepaalde tijd langer dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) en langer dan vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte)
Géén huurbescherming bij keuze 3, maar huurder mag wel tussentijds opzeggen
Verhuurder maakt dan gebruik van de nieuwe wettelijke mogelijkheid om tijdelijk te verhuren zonder dat huurder recht heeft op huurbescherming. Wel gelden speciale voorwaarden. Zo moet de verhuurder de huurder tijdig voor het verstrijken van de bepaalde tijd inlichten over het aflopen van de huurovereenkomst. Dat moet niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand van tevoren gebeuren. Als de verhuurder dat niet (tijdig) doet, dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door en heeft de huurder alsnog recht op huurbescherming.
Let op: het is niet mogelijk om twee of meer huurovereenkomsten voor bepaalde tijd achter elkaar te sluiten. Dat wordt aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waardoor huurder recht heeft op huurbescherming. Datzelfde geldt als de huurovereenkomst na de bepaalde tijd wordt voortgezet.
Wél huurbescherming bij keuze 2. Het is onduidelijk of huurder wel/niet tussentijds binnen het eerste jaar kan opzeggen
Deze keuze werd voor de wetswijziging in juli 2016 veel gebruikt. Huurder en verhuurder konden de huurovereenkomst gedurende het eerste huurjaar niet opzeggen en daarna liep de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd. Dit om het aantal huurmutaties in het eerste huurjaar te verminderen. Sinds 1 juli 2016 is het de vraag of deze constructie nog is toegestaan en of de huurder toch niet gewoon tussentijds mag opzeggen. De toekomstige rechtspraak moet dit uitwijzen.
Let op: wellicht dat de huurder bij keuze 2 toch wel in het eerste huurjaar tussentijds mag opzeggen. Huurder geniet vanaf het begin huurbescherming.
Wél huurbescherming bij keuze 1 en 4
Bij keuze 1 (onbepaalde tijd) en keuze 4 (duur langer dan 2 jaar bij zelfstandige woonruimte en duur langer dan vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte) heeft de huurder volledig recht op huurbescherming. Bij keuze 1 mogen verhuurder en huurder wel tussentijds opzeggen. Kiest men voor keuze 4 dan mogen verhuurder en huurder niet tussentijds opzeggen bij de gekozen minimumduur (van minimaal twee of vijf jaar).
Het verhuren aan wettelijk bepaalde doelgroepen
Nieuw is dat het model de mogelijkheid biedt om te verhuren aan bepaalde doelgroepen. Het betreft verhuur aan gehandicapten, ouderen, jongeren, grote gezinnen, studenten en promovendi. Als de huurder niet meer voldoet aan de omschrijving van de bepaalde doelgroep, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik.
Aanpakken overlast
Het model geeft de verhuurder meer mogelijkheden om overlast tegen te gaan als gevolg van verboden onderhuur (via AirBnB of daarmee vergelijkbare organisaties) en hennepteelt.
Boetebepalingen
In de huurovereenkomst zijn nu expliciete en uitgebreide boetebepalingen opgenomen, bijvoorbeeld in het geval van schade, overlast, onderhuur en hennepteelt. De boete dient als extra prikkel voor de huurder om zich te houden aan de huurovereenkomst. De specifieke boetebedragen zijn opengelaten. In de ROZ-Handleiding Woonruimte 2017 worden bedragen vermeld waarvan men vindt dat deze niet onredelijk zijn. Met het nieuwe ROZ-model probeert men aan te sluiten bij de Europese rechtspraak over “redelijke boetebedingen”. De toekomst zal moeten uitwijzen of men daarin is geslaagd.
Opstellen huurovereenkomst en vragen
Heeft u vragen over (het opstellen van) een huurovereenkomst voor woonruimte? Neemt u dan contact op met mij of een van onze huurrechtspecialisten.
Joke Schraagen
Marjolein Meijer
David Vrijbergen