Menu
JPR Advocaten

Nieuw ROZ-model woonruimte 2017

Geschreven op 5 mei 2017  •  Auteur: Lonneke Battiato-Derksen
Nieuw ROZ-model woonruimte 2017

Na 14 jaar heeft de Raad voor de Onroerende Zaken (“ROZ”) op 18 april 2017 een nieuwe modelhuurovereenkomst voor woonruimte gepubliceerd. De ROZ wil met het nieuwe model aansluiten bij de huidige (ver)huurpraktijk die zich kenmerkt door tijdelijke huur, verhuur aan specifieke groepen, onderverhuur via AirBnB, verbod hennepteelt, aanpak overlast en speciale boetebepalingen. Het nieuwe ROZ-model bestaat uit een Huurovereenkomst Woonruimte 2017 en de Algemene Bepalingen Woonruimte 2017. Wat is er nieuw? Wij zetten de belangrijkste wijzigingen op een rij. 

Het opnemen van de wettelijke mogelijkheden tot tijdelijke verhuur

De verhuurder heeft vanaf 1 juli 2016 de mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Deze mogelijkheid van tijdelijke verhuur is in het nieuwe ROZ-model verwerkt. Huurder en verhuurder kunnen in artikel 3 van de huurovereenkomst kiezen uit vier vormen van (tijdelijke) verhuur:

1)    Verhuur voor onbepaalde tijd;

2)    Verhuur voor onbepaalde tijd met een minimum van 12 maanden (niet zonder risico!);

3)    Verhuur voor bepaalde tijd voor maximaal twee jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) en vijf jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte: zoals bij kamerbewoning)

4)    Verhuur voor bepaalde tijd langer dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) en langer dan vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte)


Géén huurbescherming bij keuze 3, maar huurder mag wel tussentijds opzeggen

Verhuurder maakt dan gebruik van de nieuwe wettelijke mogelijkheid om tijdelijk te verhuren zonder dat huurder recht heeft op huurbescherming. Wel gelden speciale voorwaarden. Zo moet de verhuurder de huurder tijdig voor het verstrijken van de bepaalde tijd inlichten over het aflopen van de huurovereenkomst. Dat moet niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand van tevoren gebeuren. Als de verhuurder dat niet (tijdig) doet, dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door en heeft de huurder alsnog recht op huurbescherming.

Let op: het is niet mogelijk om twee of meer huurovereenkomsten voor bepaalde tijd achter elkaar te sluiten. Dat wordt aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waardoor huurder recht heeft op huurbescherming. Datzelfde geldt als de huurovereenkomst na de bepaalde tijd wordt voortgezet.


Wél  huurbescherming bij keuze 2. Het is onduidelijk of huurder wel/niet tussentijds binnen het eerste jaar kan opzeggen

Deze keuze werd voor de wetswijziging in juli 2016 veel gebruikt. Huurder en verhuurder konden de huurovereenkomst gedurende het eerste huurjaar niet opzeggen en daarna liep de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd. Dit om het aantal huurmutaties in het eerste huurjaar te verminderen. Sinds 1 juli 2016 is het de vraag of deze constructie nog is toegestaan en of de huurder toch niet gewoon tussentijds mag opzeggen. De toekomstige rechtspraak moet dit uitwijzen.

Let op: wellicht dat de huurder bij keuze 2 toch wel in het eerste huurjaar tussentijds mag opzeggen. Huurder geniet vanaf het begin huurbescherming.


Wél huurbescherming bij keuze 1 en 4

Bij keuze 1 (onbepaalde tijd) en keuze 4 (duur langer dan 2 jaar bij zelfstandige woonruimte en duur langer dan vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte) heeft de huurder volledig recht op huurbescherming. Bij keuze 1 mogen verhuurder en huurder wel tussentijds opzeggen. Kiest men voor keuze 4 dan mogen verhuurder en huurder niet tussentijds opzeggen bij de gekozen minimumduur (van minimaal twee of vijf jaar). 

Het verhuren aan wettelijk bepaalde doelgroepen

Nieuw is dat het model de mogelijkheid biedt om te verhuren aan bepaalde doelgroepen. Het betreft verhuur aan gehandicapten, ouderen, jongeren, grote gezinnen, studenten en promovendi. Als de huurder niet meer voldoet aan de omschrijving van de bepaalde doelgroep, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. 

Aanpakken overlast

Het model geeft de verhuurder meer mogelijkheden om overlast tegen te gaan als gevolg van verboden onderhuur (via AirBnB of daarmee vergelijkbare organisaties) en hennepteelt. 

Boetebepalingen

In de huurovereenkomst zijn nu expliciete en uitgebreide boetebepalingen opgenomen, bijvoorbeeld in het geval van schade, overlast, onderhuur en hennepteelt. De boete dient als extra prikkel voor de huurder om zich te houden aan de huurovereenkomst. De specifieke boetebedragen zijn opengelaten. In de ROZ-Handleiding Woonruimte 2017 worden bedragen vermeld waarvan men vindt dat deze niet onredelijk zijn. Met het nieuwe ROZ-model probeert men aan te sluiten bij de Europese rechtspraak over “redelijke boetebedingen”. De toekomst zal moeten uitwijzen of men daarin is geslaagd. 

Opstellen huurovereenkomst en vragen

Heeft u vragen over (het opstellen van) een huurovereenkomst voor woonruimte? Neemt u dan contact op met mij of een van onze huurrechtspecialisten.


Lonneke Battiato-Derksen
Mr. L.T.G. Battiato-Derksen

“Als bevlogen huurrecht en vastgoedadvocaat is het mijn passie om klanten in duidelijke taal te helpen en te ontzorgen. Door goed te luisteren en door te vragen, probeer ik alle feiten te verzamelen en juridische problemen te doorgronden. Als advocaat heb ik als doel om alle gegevens in elkaar te schuiven en zo tot een bevredigende oplossing of aanpak te komen.
 
Ik houd ervan zaken op te lossen en te pleiten in de rechtszaal indien dat nodig is. Hier komt verantwoordelijkheid en gedrevenheid bij kijken. Door de samenwerking met andere secties binnen ons kantoor, zijn we in staat een passend advies op meerdere rechtsgebieden te geven en de klant geheel te ontzorgen”

Over Lonneke

Lonneke is sinds 2004  advocaat en vanaf 2012 werkzaam bij JPR Advocaten. Binnen haar rechtsgebied spelen met name huurrechtzaken (woonruimte/bedrijfsruimte) en vastgoedzaken (onder andere begeleiding bij aan- en verkoop). Lonneke heeft een specialistische huurrechtopleiding cum laude afgerond en is lid voor de Vereniging van Huurrecht Advocaten. Haar stijl is deskundig, betrokken en to the point.

Contact opnemen met JPR

Op de hoogte blijven?
Meld u aan voor de nieuwsbrief: