Menu
JPR Advocaten

Bindt een overeenkomst alleen partijen?

Geschreven op 15 augustus 2017  •  Auteur: Peter Breukelaar
Bindt een overeenkomst alleen partijen?

Mag u er van uitgaan dat wat u doet of nalaat bij de uitvoering van een overeenkomst alleen gevolgen heeft voor uw contractpartner en uzelf? Of moet u ook rekening houden met eventueel betrokken derden?

Het is al decennia lang vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat partijen die níet bij een overeenkomst betrokken zijn een wél bij die overeenkomst betrokken partij kunnen aanspreken als die partij zodanig handelt dat voor die niet betrokken partij schade ontstaat.

Voorbeeld:

Eén van de standaard arresten op dit gebied heeft betrekking op een bouwzaak. Een aannemer sluit met kopers koop/aannemingsovereenkomsten. Daarbij biedt de aannemer aan om als meerwerk een voorziening (fundering) aan te leggen zodat kopers na voltooiing van de bouw, door derden serres kunnen laten aanbouwen. Wanneer de serrebouwer aan de slag gaat, blijkt dat de door aannemer aangebrachte fundering ondeugdelijk is.

De aannemer heeft dus in de verhouding met zijn kopers wanprestatie gepleegd. Maar het is de serrebouwer die de aannemer aanspreekt tot vergoeding van schade bestaande uit meerkosten om de serre alsnog goed te kunnen realiseren.

Na het aflopen van een enorme waslijst aan criteria werd die mogelijkheid door de Hoge Raad geaccepteerd. Aan criteria moet dus worden voldaan voordat een derde een partij bij een contract waarbij die derde niet betrokken is, kan aanspreken.

In de meeste gevallen gaat men er daarbij vanuit dat een van die partijen bij de overeenkomst wanprestatie moet hebben gepleegd.

De recente casus

Uit de onlangs verschenen uitspraak van de Hoge Raad (14 juli 2017) volgt dat twee partijen (verkoper en koper) een koopovereenkomst hebben gesloten die ontbonden kan worden indien op een bepaalde datum koper minder dan 20 appartementen heeft verkocht aan derden.


Verkoper sluit vervolgens een overeenkomst met een andere partij met als doel te voorkomen dat de koper zich op die ontbindende voorwaarden kan beroepen. Die andere partij, die derde, is verplicht op eerste afroep van de verkoper 20 appartementen van de koper af te nemen. Die derde doet dat uiteraard niet voor niets en krijgt daarvoor in beginsel een vaste vergoeding van € 15.000,= voor maximaal 20 appartementen. Verder wordt afgesproken dat de overeenkomst tussen verkoper en die derden wordt ontbonden als de eerste overeenkomst tussen verkoper en koper wordt ontbonden.

Zover komt het allemaal niet. Op enig moment wijzigen verkoper en koper hun overeenkomst en spreken zij onder meer af dat deze wordt ontbonden. Dat brengt dus ook de ontbinding van de overeenkomst tussen verkoper en de derde met zich mee.

Vervolgens gaat de verkoper failliet.

De derde spreekt de koper aan tot betaling van 20x € 15.000,= en bijkomende schade, omdat hij van oordeel is dat de koper bewerkstelligd heeft dat de overeenkomst wordt ontbonden en dat de derde buitenspel wordt gezet.

De uitspraak

De rechtbank wijst de vorderingen van de derden toe tot maximaal € 300.000,=. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank en stelt daarbij onder andere dat de koper niet kan worden aangesproken omdat er geen sprake is van wanprestatie van de koper in de overeenkomst verkoper-koper. Die partijen hebben immers in onderling overleg hun overeenkomst ontbonden.

De Hoge Raad vernietigt vervolgens het arrest van het hof. De Hoge Raad wijst erop dat voor aansprakelijkheden als deze niet vereist is dat één van de contractspartijen wanprestatie pleegt c.q. tekort schiet.

De Hoge Raad herhaalt een al eerder gegeven criterium inhoudende dat wanneer iemand zich contractueel heeft gebonden zodanig dat die contractsverhouding waarbij hij partij is een schakel is gaan vormen waarmee de belangen van derden kunnen worden verbonden, het hem niet onder alle omstandigheden vrijstaat die belangen te verwaarlozen.

Bij dit beoordelingskader is bepalend of de aangesproken partij haar verklaringen en gedragingen ter zake van de overeenkomst waarbij zij partij is mede diende te laten bepalen door de belangen van de betrokken derde. Niet mede vereist is dat de aangesproken partij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst waarbij zij partij is.

Bij de beantwoording van de vraag of daadwerkelijk sprake is van verklaringen en gedragingen in strijd met de normen die daarvoor gelden, moet gekeken worden naar de al genoemde lange waslijst aan criteria die ik hier niet zal herhalen. Van belang is dat niet zomaar elke handeling of gedraging die gevolgen heeft voor de belangen van derden, aanleiding kan zijn voor aansprakelijkheid.

Conclusie en advies

Wanneer duidelijk is dat handelingen en gedragingen van partijen bij een overeenkomst gevolgen hebben voor derde partijen die door die handelingen of gedragingen getroffen kunnen worden, dan moeten partijen zich daarbij goed rekenschap geven van die gevolgen en zich afvragen of deze toelaatbaar zijn. Daarbij is niet vereist dat sprake is van wanprestatie; ook andere handelingen, zoals bijvoorbeeld het in onderling overleg ontbinden van een overeenkomst waardoor derden worden benadeeld, kunnen tot aansprakelijkheid lijden.

Indien u meer wilt weten over ‘samenhangende overeenkomsten’ neemt u dan contact op met Peter Breukelaar of één van zijn collega’s bij JPR advocaten.

Bron: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2017:1355


Peter Breukelaar
Peter Breukelaar

Met enorm veel plezier heb ik mij gespecialiseerd in het bouwrecht. In de ruim 25 jaar dat ik optreed als bouwrechtadvocaat heb ik de bouw en het bouwrecht zien ontwikkelen tot een werkgebied waarin ik als oplossingsgericht advocaat, maar ook als jurist pur sang - indien nodig - mijn ei volledig kwijt kan. In mijn advies- en procespraktijk heb ik me gespecialiseerd in civiel bouwrecht, vastgoedrecht, projectontwikkeling en aanbestedingsrecht. Daardoor heb ik ruime ervaring in procederen in bouwgeschillen bij met name de Raad van Arbitrage voor de Bouw, Rechtbanken en Gerechtshoven. Een belangrijke en inspirerende aanvulling op het advocatenwerk is voor mij de mediationopleiding geweest. Inmiddels ben ik geregistreerd MfN-mediator. Verder geef ik met veel plezier talloze cursussen bij organisaties in de bouw en in-company bij bouw- en installatiebedrijven en ben ik (gast-)docent aan de Radboud Universiteit te Nijmegen.

Over Peter

Advocaat vanaf 1992, daarvoor onder andere bedrijfsjurist bij bouwconcern. Als advocaat bouwrecht werkzaam geweest vanaf 1995, vanaf 1998 als partner bij gespecialiseerd bouwrechtkantoor. Vanaf 2019 partner bouwrecht bij JPR. Praktisch en oplossingsgericht zijn twee belangrijke kenmerken in mijn aanpak.

Contact opnemen met JPR

Op de hoogte blijven?
Meld u aan voor de nieuwsbrief: