31-01-2012
Inhoud:
Stel, u heeft als verkoper een prachtige woning te koop staan. Zeker in de huidige lastige markt bent u blij indien er een koper komt die een goed bod doet. Door aanbod en aanvaarding komt er volgens u een koop tot stand, of niet?
Tussen het moment van de koop van een woning en de daadwerkelijke levering zit doorgaans een periode van tenminste enkele weken, soms zelfs enkele maanden. Tijdens deze periode is de potentiële koper nog geen eigenaar van de woning en kunnen er zich nog allerlei ontwikkelingen voordoen die nadelig zijn voor de koper. Denk aan een schuldeiser van de verkoper die beslag legt op de woning. Een koper kan zich tegen deze nadelige ontwikkelingen beschermen door de koop in te schrijven in de openbare registers. Dit heet Vormerkung. De vraag is echter of deze Vormerkung beschermt tegen elke vorm van beslag.
In de Nieuwsbrief Vastgoedzaken van oktober van het vorig jaar heb ik geschreven over de op 1 oktober 2010 in werking getreden Wet kraken en leegstand en over de problemen die waren ontstaan nadat krakers in een ontruimingsprocedure op grond van deze nieuwe wettelijke regeling een beroep hadden gedaan op het EVRM (Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden).
Als verhuurder verhuurt u een woning aan een huurder. Een belangrijke verplichting van de huurder is het tijdig betalen van de huur. Stel nu dat de huurder dat niet doet. U gaat naar de kantonrechter, die vervolgens in zijn vonnis de huurovereenkomst ontbindt. Op grond van dat vonnis kunt u de huurder laten ontruimen, maar in ruil voor betaling van de proceskosten en de huurachterstand bent u bereid de huurder een tweede kans te geven. Uw goede bedoelingen ten spijt: de huurder laat opnieuw een huurachterstand ontstaan, waarop u de huurder alsnog wilt laten ontruimen. Kan dit op basis van het eerdere vonnis? Of moet u opnieuw procederen?
Het afgelopen jaar maakte een inwoner van de gemeente Ubbergen mee dat zijn privéweg een openbare weg bleek te zijn geworden. Hij moest wegversperringen bij zijn woning verwijderen omdat de weg openbaar geworden was, door tijdsverloop. Die weg was in 1971 opengesteld voor een sportveldencomplex en de gemeente had de weg al 10 jaar onderhouden (Zie voor een link naar deze uitspraak: Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 27 april 2011, LJN: BQ2684).