19-10-2011
Inhoud:
De gemeente mag op grond van de Gemeentewet ook nog andere belastingen heffen dan onroerende zaak belasting. Eén ervan is de baatbelasting. Wat is het precies en hoe speelt het in huurverhoudingen?
Wanneer een gemeente in een bepaald gebied voorzieningen tot stand wil brengen, dan kan van de gerechtigden tot onroerende zaken baatbelasting worden geheven. Daarbij worden de kosten van de nieuwe voorzieningen volgens een bepaalde verdeelsleutel omgeslagen over eigenaren van de onroerende zaak. Dat kan grond zijn, een gebouw of een appartementsrecht. Er is een Raadsbesluit voor nodig en er moet een tijdstip worden bepaald waarop wordt bekeken of de onroerende zaak gebaat is bij de voorzieningen.
Het middel van baatbelasting is veel ingezet door gemeenten bij de herinrichting van pleinen en straten, verkeersvrije winkelgebieden, parkeerterreinen, nutsvoorzieningen en dergelijke. Of men baat had van een bepaalde aangebrachte voorziening is onderwerp geweest van veel procedures in veel gemeenten.
Inmiddels is wel helder dat het moet gaan om een nieuwe voorziening. Het mag niet gaan om onderhoudswerkzaamheden en er moet sprake zijn van een naar inrichting, aard en omvang wezenlijk verschil. Dat betekent wanneer een straat wordt vernieuwd en er daarnaast duurdere bankjes en mooiere verlichting is geplaatst, er geen sprake is van een voorziening waarmee de aangrenzende onroerende zaken zijn gebaat. Indien een riolering wordt aangelegd, waar er eerder geen riolering was, dan kan men zijn gebaat, ook wanneer men er geen gebruik van maakt.
Gemeentes hebben jarenlang getracht om ook onderhoud en renovatiekosten via deze weg te verhalen, maar het moet dus echt gaan om een aanvullende voorziening. In sommige gevallen tracht de gemeente het traject van de baatbelasting te omzeilen door een overeenkomst te sluiten met groepen gerechtigden, groepen ondernemers.
Baatbelasting en huur
Indien baatbelasting wordt opgelegd en de onroerende zaak is verhuurd, zal de eigenaar/verhuurder trachten een gedeelte van die baatbelasting te verhalen op de huurder.
Daarbij moet bedacht worden dat het geen verbetering is van of aan het gehuurde, maar van de omgeving van het gehuurde.
Voor woonruimte regelt het zich vanzelf. Immers, bij woonruimte is de huurprijs wettelijk geregeld. Een aanpassing ter zake van de baatbelasting hoeft een huurder dan ook niet te accepteren, zelfs niet wanneer het is overeengekomen. Wel kan het puntenaantal omhoog gaan, omdat een bepaalde voorziening meetelt bij de bepaling van de huurprijs. Dat kan al het geval zijn wanneer een minpunt wordt weggewerkt.
Baatbelasting bij bedrijfsruimte
Bij de huur van bedrijfsruimte kan dat wel middels de huurovereenkomst worden geregeld, mits het maar is afgesproken in de overeenkomst. De meeste contracten bedienen zich ook van de standaardformuleringen die uit de rechtspraak zijn voortgevloeid.
Meestal is er ook nog een veeg artikel, dat geldt voor overige bestaande of toekomstige belastingen, die zien op het feitelijk gebruik van het gehuurde of goederen van verhuurder, die niet geheel of gedeeltelijk zouden zijn geheven of opgelegd, als het gehuurde niet aan huurder in gebruik zou zijn gegeven. Bepalingen die meestal letterlijk zijn terug te vinden in modellen en ook terug te vinden zijn in de standaard arresten. Voorbeelden zijn de artikelen 23.1 van het ROZ-model voor winkelruimte en artikel 20.1 van de algemene bepalingen voor een huurovereenkomst kantoorruimte van de ROZ.
Tips
Als u als eigenaar/verhuurder wordt aangeslagen voor baatbelasting, kan het lonen om hier tijdig bezwaar tegen te maken. Vaak probeert de gemeente met groepen gerechtigden van tevoren afspraken te maken. Overleg met de gemeente hierover is prima, maar bezwaar maken moet wel tijdig.
Voor huurders is het steeds de vraag in welke mate zij gebaat zijn bij de nieuwe voorziening. Daarbij is ook van belang te weten dat de baatbelasting in één keer kan worden opgelegd, maar op verzoek ook over jaren kan worden gespreid. Indien er afspraken worden gemaakt door de verhuurder met betrekking tot baatbelasting of het aanbrengen van dergelijke voorzieningen met de gemeente, is het verstandig huurder hierbij te betrekken of dit bij aanvang van de huurovereenkomst direct duidelijk te maken. Bij voorkeur door vermelding in de huurovereenkomst. Dat scheelt veel irritatie en procedures.
Cees van Kreijis advocaat bij JPR Advocaten in Doetinchem en lid van de vakgroep Huurrecht.