17-01-2012
Inhoud:
In 2006 wordt een woning in Aerdenhout te koop gezet via een makelaar voor een vraagprijs van
€ 2.495.000,=. De makelaar had deze vraagprijs geadviseerd en aangegeven dat hij verwachtte dat de woning binnen zes tot acht maanden kon worden verkocht voor de door hem geschatte waarde van € 2.310.000,=. Begin 2008 wordt de vraagprijs verlaagd naar € 2.195.000,=. In maart 2009 wordt de woning verkocht voor een bedrag van € 1.720.000,=. De verkopers stellen hun makelaar aansprakelijk omdat hij een te hoge vraagprijs zou hebben geadviseerd.
Deze zaak lag recent voor bij het Gerechtshof Amsterdam (LJN BU9023). Het hof overweegt dat verkopers uit de bewoordingen van het op schrift gestelde advies van de makelaar mochten afleiden dat bij opvolging van het advies naar redelijke verwachting op een termijn van ongeveer zes tot acht maanden een verkoopprijs van ongeveer € 2.310.000,= zou worden gerealiseerd. Als deze verwachting te optimistisch was had de makelaar dat in zijn advies duidelijk moeten opnemen. Over de vraag wat nu de waarde in 2006 was schakelt het hof deskundigen in, die ook moeten aangeven wat een acceptabele vraagprijs zou zijn geweest.
Het is onze ervaring dat in dit soort zaken – en dat geldt voor iedere beroepsaansprakelijkheid – heel goed moet worden opgepast voor wijsheid achteraf (hindsight bias). Achteraf is het makkelijk om te zeggen dat in 2006 te hoog is ingezet omdat we nu weten dat er kennelijk voor deze prijs geen kopers in de markt waren. Komt er direct een bod ter hoogte van de vraagprijs – en dat was in 2006 nog denkbaar – dan krijgt de makelaar wellicht het verwijt dat hij een te lage vraagprijs heeft geadviseerd. De rechter en de deskundigen zullen bij de beoordeling van de taxatie in 2006 alleen mogen kijken naar de omstandigheden die op dat moment bekend konden zijn. Dat vergt een goede vraagstelling en procesvoering.
De vraag rijst of de verkopers wel schade lijden door de gestelde beroepsfout. Zij claimen kennelijk en terecht niet de mindere opbrengst: het is niet aannemelijk dat de woning meer zou hebben opgebracht als de vraagprijs in 2006 lager was gesteld. Zij claimen wel dat de woning bij een lagere vraagprijs 25 maanden eerder zou zijn verkocht en vorderen 25 maanden wettelijke rente over de koopsom. Dat is niet juist aldus het Hof. Als de deskundigen vaststellen dat een snellere verkoop waarschijnlijk was geweest bij een lagere vraagprijs zal de schade moet worden berekend door met elkaar te vergelijken de situatie waarin verkopers als gevolg van de advisering daadwerkelijk verkeren, en de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd als het advies adequaat was geweest. Hierbij is van belang dat verkopers bij eerdere verkoop ook eerder de beschikking over de woning zouden hebben verloren. Het Hof wenst informatie over het gebruik van de woning, de alternatieven die er waren, de financiering en de fiscale aspecten. Naar ons oordeel is het wel erg speculatief om een uitspraak te doen over een eerdere verkoop bij een lagere vraagprijs, tenzij er daadwerkelijk eerdere biedingen zijn geweest die op advies van de makelaar zijn afgewezen.