03-02-2012
Stel, u heeft als makelaar een prachtige woning te koop staan voor een van uw klanten. Zeker in de huidige lastige markt bent u blij indien er een koper komt die een goed bod doet. Na enig onderhandelen zijn partijen het eens. Het aanbod van de verkoper is door de koper aanvaard. Daarmee komt de overeenkomst tot stand. Partijen zijn gebonden aan deze afspraken, of niet?
Een overeenkomst komt door aanbod en aanvaarding tot stand, welk aanbod en welke aanvaarding vormvrij zijn. Sinds 1 september 2003 geldt er voor een belangrijke groep overeenkomsten echter een uitzondering op deze regel. Voor de koop van een onroerende zaak geldt er de verplichting dat, indien de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, de overeenkomst schriftelijk moet worden aangegaan. Deze eis is gesteld zodat er geen discussie kan ontstaan over de vraag of partijen daadwerkelijk overeenstemming hebben bereikt. Maar wat nu als er overeenstemming is, maar deze overeenstemming (nog) niet op papier is gezet? Kunnen partijen aan de mondelinge afspraken worden gehouden?
Bedenktijd kopers
De koper heeft, nadat de overeenkomst is getekend en hij daarvan een kopie heeft ontvangen drie dagen het recht om de koop te ontbinden. Dit recht is wettelijk vastgelegd en het is dus niet zinvol om een onwillige koper te dwingen tot ondertekening van de overeenkomst. De koper heeft aldus nog de tijd om zich te bedenken. Maar hoe zit dat met de verkoper?
Ook voor de verkoper
In eerste instantie zou men zeggen dat ook de verkoper niet gebonden is zolang er niet is voldaan aan het op papier zetten van de overeenstemming. Uit lagere jurisprudentie bleek tot voorkort echter dat dit niet altijd het geval was. In sommige gevallen werd de verkoper aan de mondelinge overeenstemming gehouden, in andere gevallen niet. Op 9 december 2011 heeft de Hoge Raad zich over deze kwestie uitgelaten en daarmee een antwoord gegeven op de vraag of de verkoper zich mag bedenken.
Uitspraak
Een particuliere verkoper en een particuliere koper hadden mondelinge overeenstemming over de koop van een woning. Er werd een conceptkoopovereenkomst opgesteld, maar de verkoper weigerde deze te ondertekenen. Koper eiste dat de verkoper over zou gaan tot ondertekening. Verkoper verweerde zich door te stellen dat nog niet aan het schriftelijkheidsvereiste was voldaan. De rechtbank Breda gaf de verkoper gelijk. Partijen legden zich bij dit oordeel neer.
De procureur-generaal van de Hoge Raad vond het echter in het belang van de wet om duidelijkheid te krijgen op dit punt en legde de kwestie voor aan de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelde dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek ook de verkoper beschermt. Als mondelinge overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woning, dan kan ook de verkoper zich erop beroepen dat deze mondelinge overeenkomst niet geldig is en weigeren tot ondertekening van de schriftelijke versie over te gaan.
Conclusie
Niet alleen koper, maar ook verkoper mag zich dus bedenken, zolang er nog niets op papier staat. Overigens kan de weigerende partij wel worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding.
Hanneke Houwersis advocaat bij JPR Advocaten te Doetinchem en lid van de sectie Vastgoed.
